住宅电梯如何动用专项维修资金

北京市某小区的物业公司于2013年11月中旬获得了第三方电梯鉴定单位出具的关于60部电梯的“鉴定报告”。该报告包含了电梯存在的安全隐患、核查结论、维修项目及维修明细表。物业公司以此为据,上门要求业主签字同意动用自己的住宅专项维修资金(下简称“维修资金”)进行电梯“大修”,并对业主表示如果不修安全无保障。该小区于11月下旬就完成了动用维修资金的“双三分之二”业主授权签名工作。政府资金管理部门于12月审批通过了200余万元维修资金,经业委会同意该资金就可以直接划拨到物业公司账上。

但是,电梯确实需要“大修”吗?如何解读这份电梯“鉴定报告”?笔者经调研并走访了电梯厂家的维保公司、电梯鉴定公司,咨询了电梯专业公司、专业人士,最终依据小区业委会与物业公司合同中关于电梯“全包”的约定,与物业公司就正常维护保养电梯、保障电梯运行安全、全面升级改造电梯三方对讲系统,达成一致意见[1]。

电梯维修分类

通常认为,物业管理中,房屋、设施设备有大修、中修和小修的概念之分,且大修、中修的费用来自业主的维修资金,小修的费用来自于物业费。

该小区的电梯是不是需要大修? 根据该物业公司电梯“大修公告”中引用的标准《电梯维修技术要求》DBl1/040-94,笔者上网查找,得知该标准为北京地方标准,定义了大修、中修的概念及时间。但该标准已经于2007年废止。

可以借鉴《机电类特种设备安装改造维修许可规则(试行)》(国质检锅〔2003〕251号文)对各类机电类设备的维修定义,分别为:改造、重大维修、维修和日常维护保养。因此,我们一般所说的“大修”可以明确定义为表1中重大维修的内容。

解读电梯“鉴定报告”

电梯“鉴定报告”描述之“工程概况”

根据该小区电梯鉴定单位出具的具有法律效力的“鉴定报告”所述,以及当面与鉴定公司工作人员进行核对,鉴定公司承认其报告的作用从权威鉴定转变为核查,且是应电梯使用单位要求而进行的核查工作。

鉴定与核查有本质区别:鉴定是运用相应的科学知识、方法和仪器,根据国家或地方技术标准进行检测。如电梯钢丝绳磨损7%,达到了技术标准要求更换的条件,需要更换。核查是对提出方的说法进行确认。如电梯钢丝绳磨损了,但未必达到标准要求的更换条件,可更换也可不更换。

笔者认为,既然原本应该有技术标准支撑的鉴定结果变成了无技术标准支撑的核查结果,那么电梯“鉴定报告”作为小区电梯大修依据的效力大为降低。小区电梯采用哪类维修、是否维修、是否应该动用维修资金都是有探讨空间的。

电梯“鉴定报告”描述之“核查”

另有A、B两小区案例,见表2。其中,A小区“核查意见及建议”:根据现场鉴定结果及有关标准的规定要求,该电梯安全设施的动作未见异常,但由于电梯使用时间较长且零部件存在一定程度磨损,建议对电梯进行全面检修。B小区“核查结论”:根据现场核查结果及有关标准的规定要求,该电梯使用时间长,部分部件磨损,有的比较严重,应对电梯进行全面检修并对磨损部件进行更换。

注意,鉴定公司在A、B小区针对同一行为的措词:“鉴定”与“核查”、“一定程度磨损”与“磨损、比较严重”、“建议”与“应”、“全面检修”与“更换”。

对比可以得出:电梯“鉴定报告”不是小区电梯必须进行大修的法律、技术依据。是否维修、维修到何种程度是可以探讨的,要依据具体情况而定。A、B小区同期使用维修资金维修电梯显然不合理。

电梯“鉴定报告”的局限性

电梯由三大部分组成,如图1所示。

图1 电梯部件组成

鉴定公司只对电梯的机械部分和安全保护系统进行核查(其实安全保护系统的装置依然属于机械部分),即电梯的电气部分不在核查范围内。

如某小区电梯时常有不平层现象,按照“鉴定报告”给出的维修明细表大修后,不平层现象并未消失。因为平层是由电气部分控制的,没有包括在大修内容中。

电梯“鉴定报告”的不合规

通过对比“鉴定报告”中的核查结果与维修项目明细表,发现在核查结果中未出现的项目,在维修项目明细表中出现了。通俗说就是看病时,没有病的症状但开出了该症状对应的药。

另外,核查之前已经维修过的项目又出现在了明细表中,即将以前看病花的钱拿到这次看病时来报销。

笔者认为,由于其鉴定性质的变更以及鉴定的局限性,电梯“鉴定报告”只是小区电梯是否进行维修的参考因素之一,还需要结合其他实际情况确定是否全面维修、维修到何种程度。

解读“电梯定期检验报告”(年检)

电梯为机电类特种设备,每年都必须年检并张贴年检通过标志。年检由政府备案的专业机构按照检测标准进行。

年检是对电梯一次全面、细致的检查,有检查依据、检查项目、质量标准。因此,笔者认为以检验报告作为电梯是否需大规模维修的依据是合理的。如电梯已通过年检,本身就说明不需要大规模维修。

解读“电梯周期日常维护保养记录”

北京地方标准DB11/418-2007的附件“电梯周期日常维护保养记录”很明确、细致地规定了电梯的日常维护保养时间、项目内容及要求。每逢半月保养项目内容为26项,到月保养项目内容为43项,到季保养项目内容为52项,到半年保养项目内容为66项,到年保养项目内容为74项。见表3。

从表3中内容可以知道,只要物业公司监督维保单位认真执行北京地方标准DB11/418-2007,电梯随时出问题随时就解决了,应该不需要大规模集中维修。只是日常更换非易损件以外的零部件的资金是来自物业费还是来自维修资金需要在合同中明确约定。

物业服务合同中电梯维保之约定

电梯的维保服务通常有3种:

1、清包:只提供劳务,不提供任何电梯零部件(配件)。

2、半包:既提供劳务,又适当承担电梯零部件(500元以下)。

3、全包:既提供劳务,又承担大多数电梯零部件(曳引机、控制柜主印版、曳引钢丝绳、轿厢装饰除外)。

通常小区的物业服务合同对电梯维保的约定属于第2种,只是约定配件的金额多少有区别。但由于业委会、业主在电梯维修方面并不专业,无法鉴别超出500元以上的电梯配件是否真正损坏了、是否需要更换、价格多少,因此矛盾不断,扯皮不断。鉴于此,该小区在第二次招标物业公司时就要求对电梯全包,合同中约定:

“提供某小区在运行全部111台电梯日常维护保养的劳务,并提供全部电梯零部件(仅轿厢装饰除外)的维修和更换,承担全部费用。”

北京市针对8层及以下电梯的日常维护保养市场收费指导标准,见表4。

住宅专项维修资金在电梯维修中的使用

1、应急维修:无需业主同意,仅由物业公司告知,就可以由物业公司通过一定程序动用业主的维修资金。见北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》(京建法〔2013〕20号)。北京丰台区就已经曝光6个小区出现冒充业主签字直接划走维修资金的情况。

2、专项资金划转业主大会账户前,物业公司通过提方案、公示、业主签字,无需业委会同意、业主大会通过,即可以动用维修资金。

3、专项资金划转业主大会账户后,物业公司提方案、公示,需要经过业委会同意、业主大会通过才可以实施,才可以动用维修资金。

电梯已经是一种很成熟、相对简单的机械产品,其安全性有很好的保障,根据目前情况来看使用寿命远不止15年。各小区维修资金本身就不多,需要用于70年的建筑维修、维护,因此不要将资金过早过快地用在电梯上。何况用完后再次归集资金会是很困难的事。

综上所述,对于小区设施设备,在业主印象中,电梯是一个投资大且直接与生命安全挂钩的设备,对其心存敬畏。业委会因为不专业不能也不应该承担承诺是否维修的责任。因此,需要探讨电梯是否需大规模维修、如何维修、如何防止被算计,电梯维保费用在物业费中约定还是动用住宅专项维修资金等小区实际面临的问题。笔者非专业出身,对很多问题没有分析透彻,仅提出了一些探讨性意见。本文仅作抛砖引玉之用。

注释:

[1]除电梯三方对讲系统普遍存在故障外,该小区业委会获得近15个月内111部电梯零部件更换93件的证据,证明电梯处于良好状态。更因为在物业服务合同中约定了电梯为全包,且给出了全包的费用。故业委会与物业公司达成共识:电梯不按照“鉴定报告”进行大规模维修;正常维护保养电梯,保障电梯运行安全;由业主大会出资全面升级改造电梯三方对讲系统。

(本文共同作者:吴义民,原载于《现代物业·新业主》2016年第4期/总第353期)


 

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