2017中国绿色建筑报告:从绿色到健康

引言

2017年是为中国绿色建筑发展按下快进键的一年。新年伊始,中国建筑学会发布《健康建筑评价标准》,将绿色与健康、建筑和人更融洽地纳入到同一个体系内;3月,中国住房和城乡建设部发布《建筑节能与绿色建筑发展“十三·五”规划》;6月,中国人民银行等七部委出台《绿色金融改革创新试验区总体方案》,广东、江西、浙江、贵州、新疆等五省(区)的部分地方获批各有侧重、各具特色的绿色金融改革创新试验区。[1]

最新可查的公开资料显示,截至2016年9月,中国取得国内绿色建筑标识的总建筑面积已经超过5.2亿平方米,遍及336个城市。世邦魏理仕估计,包括获得美国LEED[2]认证的项目在内,当前中国的认证绿色建筑面积已经突破6亿平方米。

根据《建筑节能与绿色建筑发展“十三·五”规划》的要求,中国绿色建筑的发展在2016-2020年间进入了“增量提质”的加速器。规划要求到2020年,新建建筑中绿色建筑面积比例超过50%,绿色建筑中二星级标识以上项目比例超过80%,取得运行标识的绿色建筑项目比例超过30%,三项指标较2016年9月的现状均有显著提升。到2020年,全国新增绿色建筑面积达20亿平方米以上。(图1、图2)

                            
    图 1 中国绿色建筑目标 

                       

  图 2 绿色建筑发展“十三·五”规划

国内绿标的推广具有较强的政策导向,而以LEED为代表的国际绿色建筑认证在中国市场的突飞猛进则是绿色建筑市场需求的更好证明。(图3)随着LEED认证项目在优质商办市场中的普及率逐渐提升,LEED在节能环保、租赁表现等方面优势的案例和实证数据也不断累积,并以正回馈的方式推动了其在中国市场的进一步拓展。而这正也是我们的绿色建筑研究所集中关注的领域。

图 3 LEED 认证在中国的快速发展

第一部分 LEED认证在中国的发展趋势

自2005年中国第一个LEED项目——中美21世纪合作发展协会办公楼在北京获得认证以来,LEED认证在中国长期保持着快速发展的势头。2005-2016年间,国内LEED认证面积的年复合增长率高达77%。(图4)截至2017年8月,累计LEED认证面积已逾4,800万平方米,足迹遍布54个城市。中国从2010年起一直牢牢占据着除美国本土外最大LEED认证市场的地位,目前占全球LEED认证面积的9%,美国本土以外认证面积的32%。[3]

图 4 中国 LEED 认证累计面积(2005-2017)

2015年起,LEED认证在中国的发展进入加速期,2015和2016年连续两年的新增认证面积均超过800万平方米,而我们预计2017年的新增认证面积甚至有望接近1,000万平方米。近年来中国LEED认证表现出以下三大趋势:

商业地产建设高峰令LEED认证中商办面积占比进一步提高

鉴于国内“绿色三星”标准在众多城市的民用和政府建筑中具有强制性且政府给予相应的财政补贴,因而与美国的LEED认证物业类型分布相比,国内LEED认证偏重于商业地产并不令人意外。但我们同时也注意到,LEED认证表现出向商业地产进一步集中的趋势。截至2017年8月的数据统计显示,中国LEED认证面积中有80%来自于写字楼和商铺,该比例较2014年底时提升6个百分点。

LEED认证中商用面积快速增长的一个重要原因在于,中国一二线城市正处于商业地产的供应高峰期。世邦魏理仕的数据显示,2015-2017年[4]期间,国内17个主要城市[5]的优质写字楼和购物中心的每年约新增1,700万平方米,是2010-2014年期间的1.6倍。由此导致的业主间竞争的激化,加之企业和公众绿色意识的提升,促使越来越多的商办项目发展商将LEED认证作为差异化和提升租赁表现的重要手段之一。

既有建筑运营和维护认证比例突破10%,但仍落后于世界平均水平

2015年以来,既有建筑的LEED认证面积增长135%至540万平方米,继续保持除美国本土外LEED既有建筑认证的第一大市场的地位;同时既有建筑认证在总认证面积中的占比从9%升至11%。与新建建筑认证相比,既有建筑认证占比更强有力地证明了LEED建筑在提升项目租赁表现、降低能耗、提升项目租赁表现、改善租户体验等经济和社会效益方面的效用。

然而,国际比较显示中国既有建筑认证面积的比重尚处于中等偏低位置。全球来看,既有建筑认证占总认证面积的比重为35%。在LEED认证面积最大的全球20个国家和地区中,既有建筑认证比重排名前三的分别是印度(68%)、瑞典(67%)和美国(41%),中国(11%)位列第12位。

中国拥有数百亿平方米的存量建筑,且这一数字在城市化的进程中继续快速增长,既有建筑的绿色改造需求庞大。然而这或将是一个相对漫长的过程。《2016年世界绿色建筑趋势智能市场报告》的一项调查结果显示,仅19%中国受访者表示有计划在未来三年内实施既有建筑的绿色改造,明显落后于全球平均水平的37%,且排在所有13个受访市场中的末位。

一线城市继续占据LEED认证半壁江山,但更多三线城市悄然跟进

截至2017年8月,北上广深四个一线城市的累计LEED认证面积达到2,300万平方米,占全国认证总面积的51%[6],该比例甚至比2014年时还略提升了1个百分点。但同时我们还发现,LEED认证的足迹已经从2014年底的44个拓展至当前的54个城市,新加入的10个城市是东莞(22)[7]、惠州(30)、三亚(32)、中山(33)、绍兴(36)、珠海(42)、长春(43)、鄂尔多斯(50)、洛阳(52)和徐州(54)。此外,认证面积在排名前十城市的集中度则从87%降至81%。以上数据说明,LEED认证在中国的发展正变得更加均衡和普及。

中国LEED建筑二十强榜单的变化亦可验证上述观点。(表1)北京、上海和重庆仍然排名前三的城市,其中北京成为中国第一个LEED认证面积突破千万的城市。与2014年底相比,杭州从第11位升至第8位,是2017年十强的唯一新晋城市;深圳在十强城市中排名上升最快,面积增长也最快。在榜单下半区中,南昌、合肥和大连以最快的面积增速冲入本届20强榜单。

此外,我们的统计数据显示,2015年以来完成LEED注册但未经认证的总面积高达3,700万平方米,遍及58个城市[8],(图5)这预示着未来三年内LEED认证在中国将延续其高速发展的轨迹。拥有注册未认证面积最多的城市分别为北京、上海、深圳、武汉、广州和成都。

图 5 2015-2017 年 LEED 注册未认证面积

第二部分 中国LEED建筑发展的驱动力量——以LEED优质写字楼市场为案例

写字楼是LEED认证在国内最为普及的物业类型。世邦魏理仕的数据显示,截至2017年上半年,17个城市优质写字楼数据库中的LEED认证项目达到148个,累计认证面积首次突破1,000万平方米。其中上海、北京、成都和深圳这四个城市的LEED认证优质写字楼面积均超过了100万平方米,分列总面积榜的前四位。以2014年-2017年上半年LEED优质写字楼面积的变化率来看,增速最快的城市分别为沈阳、杭州和无锡。(图6)

图 6 LEED 认证优质写字楼面积城市排名(2017 年 6 月)及涨幅(2014 年 -2017 年 6 月)

这一章节我们将以国内主要城市的LEED优质写字楼市场为对象来进一步分析中国绿色建筑市场化发展的驱动力量。

对环境和人才的重视推动企业的绿色写字楼租赁需求

国内绿色建筑热潮中或许存在着“营销噱头”的杂音,但我们认为终端用户对绿色建筑的认可始终是推动其可持续发展的根本动力。

世邦魏理仕在2016年开展了行业内首次针对中资企业的写字楼用户调查,其中的一项调查结果发现:76%的受访企业表示已经或者有计划入驻绿色写字楼,企业公众形象、降低综合办公成本和企业社会责任企业选择绿色楼宇的前三大原因,显示当前国内企业对绿色建筑价值的认知仍然以市场和成本为主导。但我们同时很高兴地看到,国内企业关于办公场所和人才的认识上开始向领先的跨国企业靠拢——有7%的国内企业表示入驻绿色楼宇是其企业人才战略的一项举措。

PM2.5一直是近年来公众最为关注的环境问题之一,对空气质量环境的担忧也是近几年来推动包括LEED认证在内的绿色写字楼在国内不断普及的重要原因。根据《World Green Building Trends 2016(世界绿色建筑趋势2016)》针对推动绿色建筑发展的首要环境原因的调查,高达42%的中国受访者选择“改善空气品质”,远高于全球平均的17%(图7);在参与该调查的13个国家中,中国受访者选择该选项的比重最高,而排名第二的印度在该选项的比重仅为24%。此外,我们在租务实践中也发现越来越多的租户在办公选址中会询问楼宇是否具备空气净化设备。

图 7 推动绿色建筑发展的首要环境原因的调查

2016年10月后全面施行的LEED V4相较于前一版本认证标准的调整也体现出更多对室内环境的关注。在LEED V4认证标准中,室内环境类目所分配的分值由此前的15分增加至16分,占总分的权重增加1.1个百分点至14.7%。此外,LEED V4中室内环境类目下的先决条件也更为严苛——最低室内空气质量要求的参照标准由ASHARE 62.1-2007升级为ASHARE 62.1-2010,同时加大了吸烟环境控制的适用范围。

国内发展商的绿色意识进一步强化

LEED认证进入国内之初,主要由中国香港发展商和外资企业推动。而随着绿色可持续理念在中国内地的推广,近年来越来越多的国内开发商纷纷加入到楼宇绿化的浪潮中。世邦魏理仕的统计显示,中国内地开发商所建设和持有的LEED认证写字楼面积的占比在2013年后显著提升,当前已达到62%(图8);SOHO中国、卓越集团、远洋、平安等国内公司亦已经成为排名前列的绿色写字楼开发商。(图9)

                         

        图 8 LEED 认证优质写字楼面积内外资开发商占比  
       
                        

                                                                                                          图 9 开发商 LEED 认证写字楼面积统计与占比

LEED认证普适化开始对非绿色楼宇形成挤出

自LEED认证进入国内优质写字楼市场以来,其覆盖率呈现一路攀升的走势,已从2008年的不足1%增长至13%。LEED认证在甲级写字楼中的应用明显更为普遍,截至2017年上半年,17个主要城市的甲级写字楼存量为3,700万平方米,其中已取得LEED认证的面积850万平方米,覆盖率已经达到23%。(图10)

图 10 LEED 认证在甲级写字楼中的面积占比

细分至城市层面,无锡因市场规模偏小的原因,以37%的甲级写字楼LEED认证覆盖率位列第一。而更重要的是,作为国内LEED认证优质写字楼总面积排名前三的城市——上海、北京和成都的LEED认证甲级写字楼覆盖率均达30%以上。(图11)我们认为,在高品质写字楼群体中,LEED认证正由一项差异化因素向普遍特质转化,从而开始对非绿色项目形成一定程度上的挤出,并持续推动LEED认证项目规模的扩张。

图 11 各城市 LEED 认证面积在甲级写字楼面积中占比

对于现有建筑而言,将既有项目运营达到绿色建筑标准的意义更为重大,而获得绿色建筑认证项目的运营模式也将会成为行业内的标杆及典范,鼓励更多开发商投入绿色可持续发展事业中,创造可持续经济效益。

绿色改造降低运营支出,帮助老旧写字楼提升竞争力

绿色改造对降低楼宇运营开支的效应也是推动LEED写字楼发展的因素之一。根据《World Green Building Trends 2016(世界绿色建筑趋势2016)》公布的调查结果,中国受访者预计楼宇通过绿色改造后一年内平均可降低运营开支4%,五年内预计平均降幅可达9%。值得一提的是,上述比例均明显低于全球平均的9%和13%,一定程度上说明国内绿色建筑的运营水平仍有提升潜力。

中国17个主要城市的优质写字楼市场中, 目前楼龄10年以上的写字楼面积超过2,500万平方米,且未来10年将以每年10%以上的速度增长,许多老旧楼宇已经不能较好地满足租户对品质办公空间的需求。楼宇改造并加入LEED认证有助于这些老旧项目在市场上重获竞争力。2015年至今,17个主要城市有20幢优质写字楼首次获得LEED既有建筑运营和维护认证,新增面积增加逾160万平方米,增长率136%[9]。上述20幢写字楼获得认证时的平均楼龄为8年,最长为18年。

截至2017年上半年,既有建筑运维认证占LEED认证优质写字楼总面积的比例达到27%,较2014年提升4个百分点;北京、上海、成都和广州的既有建筑运维认证占比均超过25%,其中近年来写字楼新增供应偏少的北京该比例更高达44%。

太古汇写字楼

(办公楼二座LEED EB V3,中国区第1高分)

节能设计方面:

通过建筑自动控制系统,控制夜间照明,减少光污染;通过能源审核及调试提升能源系统效能

节水方面:

通过使用节水器具,年给水量过35%

室内空气质量和舒适度方面:

采用MERV13的空气过滤网,提升室 内空气质量;

环保设备采购:

环保清洁设备使用率达到100%。

太古汇商场

(全球第1个LEED EB铂金级封闭式购物中心)

节能设计方面:

太古汇执行全面能源审计,结果表明商场的能耗完全符合LEED的要求;

节水方面:

商场采用多项节水设施,节水量比美国国家基准值提高了35%;

室内空气质量和舒适度方面:

通过再调试,使得该大楼的新风系统运行达到设计值要求,完全符合LEED的要求;

废弃物审计和回收方面:

实现了易耗品50%的回收率。

CBRE助力广州太古汇项目获LEED铂金级认证

项目位于广州天河中央商务区核心地段,由大型购物商场、超甲级写字楼、五星级酒店及文化中心(注:文化中心不属太古汇拥有)构成,广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成。该项目由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计,并由太古地产管理。

广州太古汇的两栋写字楼项目早在2012年完成LEED CS核心与外壳的金级认证。2017年CBRE可持续发展顾问团队助力太古汇两幢写字楼同时获得LEED既有建筑:运营与维护(EBOM)类别铂金级认证。同年商场部分也荣获LEED既有建筑铂金级认证,该项目的商场部分更是全球首个获得此项认证的封闭式购物中心。

世邦魏理仕大中华区资产服务部资深董事谭健雄(Stephen Tam):“针对LEED认证,CBRE开发了其专属工作平台,我们的可持续发展顾问团队由LEED认证的专业人员(LEED APs)组成,致力于提供全面的LEED建筑设计和施工,LEED既有建筑和LEED室内设计和施工顾问服务,高效地评估和管理整个LEED提交和认证过程。帮助客户获得更大的建筑绩效。”

LEED写字楼的租赁表现持续优于普通写字楼,绿色投资的回报可观

投资回报一直是LEED写字楼不断发展的核心逻辑所在。在世邦魏理仕此前的两份中国绿色建筑年度报告中,我们已经证实绿色写字楼的租金和出租率在大部分的市场中的表现优于普通写字楼。近年来LEED写字楼逐渐普遍,同时不少城市写字楼租金上涨动能有所减弱,也催生出LEED写字楼租赁的一些微妙变化。在2015年和2016年报告的基础上,今年我们在分析中首次引入LEED等级和子市场指标对数据进行更深层次的挖掘。

(1)LEED写字楼租金高于普通写字楼25%,但溢价有所收窄

2017年二季度,国内主要城市LEED写字楼平均租金为每月162元/平方米[10],与普通写字楼租的溢价中位数为25%。(图12)从趋势来看,随着LEED认证在一线城市写字楼市场的普及且向二线城市的渗透,LEED写字楼租金溢价的中枢有所下移。

图 12 LEED 与普通写字楼租金差异

为了进一步验证LEED认证与写字楼租金之间的联动关系,我们通过添加子市场和写字楼等级这两个筛选项将对标项目置于同等区域、同等楼宇品质的条件下,从而增强租金对比的解释力。下表(表2)我们选取各城市中的主要写字楼子市场,对子市场内甲级写字楼的LEED认证楼宇和普通楼宇的租金进行逐一对比。数据显示,在共计31个子市场中,LEED楼宇的租金溢价中位数为11.3%,并在其中24个子市场中(大于75%)具有租金溢价。

此外,我们对四个拥有LEED铂金级认证写字楼样本较多的一线城市的分析显示,LEED铂金级认证写字楼的平均租金为每月318元/平方米,对比铂金级以下的LEED写字楼租金溢价的中位数为10%。LEED铂金级写字楼的租金溢价水平虽在2016年期间出现短暂下行,但大部分时段均在10%左右小幅波动。(图13)这一租金溢价的稳定性在一定程度上来自于LEED铂金级认证项目的稀缺。

图 13 LEED 认证楼宇与普通写字楼租金差异

截至2017年二季度,获得LEED铂金级认证的优质写字楼面积总计约222万平方米。2014年后,LEED认证在国内出现了高端化的趋势,铂金级认证面积累计增长超过200%,在全部LEED认证面积中的占比也从14%快速升至22%。然而LEED铂金级项目在写字楼市场上仍属于稀有族群——在17个主要城市中目前仅有北京、上海、广州、深圳、成都和武汉6个优质写字楼市场拥有铂金级认证项目,其占优质写字楼总存量面积的比重也仍低于3%。

(2)租户方市场下,LEED认证楼宇出租率具有防御性

2015年-2017年二季度,全国主要城市的写字楼新增供应接近1,900万平方米,持续的供应高峰使大部分城市的写字楼市场逐渐转入租户方市场,租金自2016年中期以后呈滞涨之势。

在最近的四个季度中,国内主要城市LEED写字楼平均出租率为81.7%,较普通写字楼的平均出租率高1.5个百分点,体现出LEED写字楼在租户方市场中具有较好的防御性。LEED铂金级认证项目的平均出租率86.7%,且同时段内的提升幅度也最为明显,达到10个百分点。(图14)

图 14 LEED 认证楼宇与普通写字楼出租率对比

第三部分 绿色金融有望成为绿色建筑发展的新引擎

2012

《绿色信贷指引》

2013

《绿色信贷统计制度》

2014

《绿色信贷实施情况关键评价指标》

2015

《能效信贷指引》

《关于绿色金融债券有关事宜的公告》

《绿色债券支持项目目录》

《绿色债券发行指引》

2016

《关于开展绿色公司债券试点的通知》

《关于构建绿色金融体系的指导意见》

《绿色金融被纳入G20杭州峰会议题》

2017

中国证监会《关于支持绿色债券发展的指导意见》

《绿色金融改革创新试验区总体方案》获批,广东、江西、浙江、贵州和新疆分别设立绿色金融改革创新试验区

绿色金融是推动中国经济结构转型、促进经济可持续增长的新引擎。2015年以来,一系列的绿色金融相关政策连续出台,多层次的绿色金融体系快速成型。2016年则被称为中国绿色债券元年,中国绿色债券发行规模全年达到362亿美元[11],领先全球;在杭州G20峰会上,绿色金融首次被纳入议题。(图15)

图 15 建筑节能及绿色建筑领域的绿色信贷情况

然而,无论是绿色信贷抑或绿色债券,其大半均投放于绿色能源和交通领域,房地产仅占据其中很小的一部分。以绿色信贷为例,21家主要银行于2016年年中的绿色信贷余额为7.26万亿元,其中投放于建筑节能及绿色建筑领域的余额为1060亿元,占比仅为1.5%。而2016年的33个绿色债券发行主体中没有一家房地产企业。

2017年,中国绿色金融市场的发展又出现了一些可喜的变化。一季度,龙湖地产在银行间市场连续发行两期共计40.4亿元的绿色债券,募集资金主要用于其重庆市礼嘉和上海虹桥商务核心区一期05号地块两个绿色低碳建筑项目,开启发展商在国内资本市场以绿色债券融资的先河。此前领展在2016年三季度发行的5亿美元绿色债和当代置业2016年四季度发行的3.5亿美元的绿色债均为海外发行。(表3)在房地产调控和去杠杆愈演愈烈的背景下,绿色金融为发展商的融资提供了一种创新替代方案。尤其是随着房地产领域可持续观念和绿色建筑需求的不断提升,原先发展商进行绿色融资的门槛,比如《绿色债券支持项目目录》要求申请项目达到绿色建筑评价标准二星级以上要求,以及在企业社会责任报告中披露绿色债券的环境效益等,事实上已逐步一种市场规范。我们认为,绿色建筑的普及和绿色金融的发展将形成相互促进的良性循环。2017年6月,《绿色金融改革创新试验区总体方案》获批,广东、江西、浙江、贵州和新疆五地的绿色金融改革创新试验区建设有望加速推动这一良性循环的发展。

国际上的房地产绿色金融实践也在推动房地产发展商、投资者、业主的绿色决策。GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark,全球房地产可持续标准)是一家对房地产企业和投资基金的环境社会和公司治理(ESG)进行评估并制定相应标准的全球性平台。GRESB从2011年起每年以报告的方式发布评估结果,华润置地、中海地产、中信资本等国内开发商和投资者业已加入到GRESB的评估中。据GRESB官方网站上的最新信息,2017年GRESB房地产评估遍及全球66个国家和地区的850家房地产企业和投资基金,总计资产管理规模达到3.7万亿美元。GRESB分析并公布的数据被66个机构和个人投资者用作投资决策参考,以保护和增益股东价值。

GRESB的一系列做法使得对绿色建筑的视角从具体项目的举措抬升到公司战略决策层面,同时这些数据的透明化和系统化也能够帮助投资者更好地衡量和比较绿色房地产投资的回报情况。剑桥大学于2015年发布的一份研究报告,报告首次对全球许多房地产投资信托基金(REITs)的持有投资组合的GRESB评分和它们的财务指标表现进行了分析,结果证明了房地产的绿色属性能够为投资者带来更好的财务回报。(表4)

我们认为,房地产投资者对自身以及投资标的ESG的更多关注将逐步从金融端推动房地产行业的绿色进化,参与GRESB 2017 Debt Assessment的金融机构所倡导的一些业务实践可以充分说明这并非妄言。例如,ING Bank表示对取得相关认证的可持续房地产项目实行差异化的贷款倾斜政策,包括允许可持续房地产贷款时可以比一般房地产抵押率高5%等[12]。

第四部分 从绿色到健康绿色建筑发展的新趋势

将近40年的改革开放令中国经济取得了举世瞩目的成就。此进程中伴生的快速工业化和城镇化、环境污染、人口老龄化、生活方式和社会结构变迁却也带来了慢性疾病、恶性肿瘤、心理疾病发病率攀升、大量都市人群亚健康、医疗开支快速增长、对大气、水、食品健康的担忧日益尖锐等一系列有关健康的新挑战。收入提升和科技进步在为应对健康问题提供物质和技术保障的同时,也推动政府和公众尽快采取切实行动来关注各种健康诉求。在此背景下,2016年10月,国务院发布《“健康中国2030”规划纲要》,提出到2030年在健康生活、健康服务、健康保障、健康环境以及健康产业等各方面的健康指标进入高收入国家行列的战略目标。

WELL认证进入中国,以人为本引领健康建筑新思潮

建筑设施温室气体排放和能耗的主要来源之一,和人们生活、工作的必需场所,因而毫无疑问是整个健康诉求中极为重要的一环。健康建筑的理念近年来开始在全球范围内得以迅速推广并践行。2014年,WELL建筑标准在美国颁布,是全球第一个体系化的健康建筑评价和认证标准;2015年3月,美国绿色建筑认证协会(GBCI)和国际WELL建筑研究所(IWBI)将WELL建筑标准引入中国。

如果说LEED、BREEAM和绿色三星等绿色建筑标准更关注建筑的环保和可持续性,那么WELL建筑标准定义的健康建筑的着眼点在于建筑里的人。如IWBI所说,WELL建筑标准是全球“首个专门关注建筑环境中的人类健康和福祉的建筑标准”。WELL标准的出台是对绿色建筑概念和标准体系的重要延伸和补充。(图16)

图 16 人员健康因素相关得分在不同建筑认证中所占百分比

WELL建筑标准由空气、水、营养、光线、健身、舒适性和精神七个类别组成(图17),七个类别又进一步细分成为100个得分点从而构成WELL认证的评分体系。其中空气是WELL建筑标准中最重要的类别,在所有得分点中的权重为29%。100个得分点又可分为41个先决条件(Precondition)和59个优选条件(Optimization)。满足全部41个先决条件可获得WELL银级认证,而获取金级和铂金级WELL认证则需要在此基础上分别满足至少40%和80%的优选条件。[13]


图 17 WELL 建筑标准组成

中国是WELL认证发展最快的市场之一。根据IWBI的官方信息,WELL进入中国两年多的时间里,已有104个注册或认证项目,全球排名第二;项目总面积超过260万平方米,与WELL认证的起源地美国不相伯仲。中国取得WELL认证和预认证的项目总面积已经超过100万平方米,位居全球榜首。(图18)远洋地产、招商地产、绿地集团、中国人寿等一批国内领先的发展商和机构投资者已经成为开发WELL认证的健康地产的先行者。

图 18 WELL 建筑标准注册、预认证和认证面积全球前十国家

借他山之石,中国发布《健康建筑评价标准》

2017年1月,中国建筑学会发布并施行《健康建筑评价标准》T/ASC 02-2016,中国从此拥有了自己的健康建筑认证体系。《健康建筑评价标准》将健康建筑定义为:“在满足建筑功能的基础上,为人们提供更加健康的环境、设施和服务,促进人们身心健康、实现健康性能提升的建筑。”

《健康建筑评价标准》沿用了《绿色建筑评价标准》的一至三星级的等级划分方法,也同样将标识类型分为设计标识和运行标识。《健康建筑评价标准》规定申请项目应为全装修,且以满足绿色建筑的要求为前提——获得绿色建筑星级认证标识或通过绿色建筑施工图审查。

在评价方法和得分指标体系的构建上,《健康建筑评价标准》与WELL建筑标准既有相似之处,也有不同国情所形成的差异。健康建筑评价指标体系由空气、水、舒适、健身、人文和服务六大类指标组成,每类指标都包括控制项和评分项,并在此外设置加分项[14]。(图19)项目必须满足所有控制项要求并且总评分达到50、60和80分及以上时,可以分别获得一星级、二星级和三星级认证。评价标准对各类指标设置了评分权重,与WELL标准相同的是,空气也是权重最高的指标类别;而针对当前中国空气质量的实际情况,国内评价标准在PM2.5、PM10浓度等指标的阀值与WELL标准相比较为宽松。

图 19 WELL 建筑标准 VS 健康建筑评价标准

员工和企业:办公场所健康意识和诉求快速提升

高速的经济增长意味着不断加快的工作和生活节奏,而由此造成的职场竞争和工作压力的持续上升使上班族的健康问题日益凸显。根据上海外服集团发布的《2017上海白领健康指数白皮书》的调查结果,上海白领的体检异常比例由2011年的88%升至2016年的96%,其中最常见的三项体检异常分别是超重(35%)、脂肪肝(18%)和高血脂(16%)。由此,我们对国内白领普遍的亚健康状态可窥见一斑,而导致这些问题的主因是不良的生活方式和饮食习惯。

因此,健康工作场所在职场人群中的诉求日益强烈——即便不考虑较为普遍的加班现象,上班一族的每个工作日也有约1/3的时间在办公空间内度过。然而,工作场所的现状并非全如人意。智联招聘发布的《2015年白领8小时生存质量报告》显示,国内白领对工作环境的满意度得分为2.59(满分为5分);仅有20%的白领选择了满意或非常满意,相反,选择不满意或非常不满意的比例却高达46%。该调查还发现,90后对工作环境的满意度得分最低,但94%的90后同时表示工作环境是选择工作时重要或非常重要的考量。

世邦魏理仕的《千禧一代:塑造房地产未来》同样证实年轻一代对工作场所及其健康的重视。我们发现,在各类工作场所设施中,休息休闲空间和绿植空间等健康相关设施的当下配置与中国千禧一代的期望值之间的差距最大。(图20)

图 20 千禧一代对工作场所及健康的需求分析

我们的调查还发现,75%的千禧一代认为对工作场所环境的重视是一个好雇主的重要特质。据当前人口年龄结构的推测显示,到2020年千禧一代及Z一代将占到劳动力人口的50%以上,这也将促使越来越多的企业把工作场所作为其健康管理举措的重要组成。

国际上已有不少数据和案例证实健康工作场所能够为员工和企业带来积极的影响。其中一个广为人知的案例是位于美国洛杉矶的世邦魏理仕总部,它也是全球第一个获得WELL认证的项目。员工反馈这一以健康为核心打造的办公空间对其自身的健康、工作效率、业务绩效、协作等多方面产生了积极的影响。(图21)我们2016年在澳洲开展的写字楼租户调查则提供了一些企业视角的数据:72%的企业认为工作场所健康的促进举措有助于它们留住人才;75%的企业表示健康的办公场所能增强员工的工作主动性和敬业度。

图 21 对 CBRE 总部首个通过 WELL 认证的办公室的员工满意度调查

国内的健康工作场所概念尚处于起步阶段,关于其对员工和企业的影响的研究数据较少。但是,一些更易观测到的指标如医疗支出和员工缺勤率的升高开始引导企业在员工健康方面做出改变:由原来较为单一、被动式的提供医疗保险转向涵盖健康工作场所、健康服务和福利以及健康企业文化和政策在内的更具整体性和主动性的健康管理计划。《2017上海白领健康指数白皮书》显示,32.5%的企业已经实行员工健康管理计划,另有29.6%的企业表示开始考虑或正在计划实行。

开发商和业主:健康楼宇投资将是一个循序渐进的过程

相较于员工和企业对工作场所健康认可的快速提升,我们认为,开发商和业主对健康楼宇的投资将是一个循序渐进的过程。Dodge Data & Analytics在2016年的一份研究报告或许向我们部分揭示了当前开发商和业主对健康楼宇投资的态度。大部分的美国业主认为,健康楼宇能帮助提升员工的满意度和敬业度,同时健康楼宇在差异化的市场定位、品牌认知度和价值方面的贡献也被大部分受访者所认可。但当被问及有关楼宇健康属性的投资对楼宇租赁速度、租金和资本值的影响时,选择“具有正面影响”的比例分别仅为35%、22%和26%。(图22)

图 22 楼宇健康投资的影响

显而易见,上述指标对投资决策的影响更为直接,业主和发展商对楼宇健康的投资需要商业案例和数据的不断积累来逐步推进,这恰恰也是处于起步阶段的中国健康地产所面临的挑战,事实上LEED认证在中国也经历过相同的阶段。此外,为满足健康建筑认证标准而进行的额外投资是否能获得政府的额外补贴、租户行为给WELL认证带来的不确定性都会影响开发商和业主的投资决定。尽管如此,我们认为中国全球第一的建筑体量和人口以及政府和公众对环境和健康日益重视都毋庸置疑地昭示着健康建筑庞大的市场潜力,开发商和投资者应以面向未来的态度密切关注健康建筑需求和科技的发展,以便适时地作出应对。

参考文献:

[1]广东省广州市,江西省赣江新区,贵州省贵安新区,浙江省湖州市和衢州市,新疆维吾尔自治区哈密市、昌吉州和克拉玛依市

[2]Leadership in Energy and Environment Design 领先能源与环境设计

[3]本文LEED认证相关数据都不包括LEED室内设计与施工面积

[4]其中2017年为预测数据

[5]17个主要城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、大连、青岛、杭州、宁波、南京、苏州、无锡、成都、重庆、武汉和长沙

[6]此统计不包含已获得认证但基于保密原因为公布项目所在城市信息的项目

[7]括号中数字为该城市LEED认证面积在54个城市中的排名

[8]此统计不包含基于保密或其他原因为公布项目所在城市信息的项目

[9]未包括二次认证项目

[10]租金分析中的全国平均租金为各城市写字楼租金的算术平均值

[11]《中国绿色债券市场现状报告2016》,中央国债登记结算有限责任公司与气候债券倡议组织联合发布

[12]GRESB 2017 债务评估-参与者的最佳实践

[13]此处未包含WELL认证的5个创新(Innovation)得分点。先决条件和优选条件的分配以及认证等级的得分标的得分标准以New and Existing Buildings 认证类型为前提

[14]控制项可等同于WELL认证中的先决条件,评分项可等同于WELL认证中的优选条件,加分项可等同于WELL认证中的创新得分项。

[15]WELL标准以New and Existing Buildings 认证类型为讨论对象,健康建筑评价标准以公共建筑运行标准认证类型为讨论对象。

原载于《现代物业·设施管理》2018年2-3期

(责任编辑:admin)


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