莫慌“怒斥”,公摊问题有常识

原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期

2018年7月31日,新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》(以下简称“新文”)[1]写道:根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。

我们先来看相关法律是怎么规定的?《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。

《物权法》说的共有部分就是公摊面积的基础。常识告诉我们,只有独栋房屋,比如独栋别墅或者农村农民自用住宅就没有公摊面积,只要是多个不同所有权的专有部位集合在一起的建筑物就有公摊面积,这本来是常识,现在常识成为问题了,我们先来看下公共部位的面积是否需要分摊?不分摊的后果是什么?再来看分摊是否合理?

按照“新文”的说法,全世界多数国家人们都是按照套内面积购买房子,最关键的是这句话,即公共部位的成本不应该加入到套内面积中去。那么这里有两个问题,一是除了开发商有谁知道公共部位的成本是否进了套内面积的成本?没有法律规定建设单位必须公开它的所有建造成本。二是假设公共部位的成本的确没有进套内面积的成本,那公共部位的成本谁买单?如果不能分摊,那么公共部位成本只能由建设单位自己扛着,根据谁出资谁拥有的原则,那么公共部位的所有权就是建设单位的,那就不叫公共部位了,就是建设单位的专有部分了。那么问题大了,业主购买了专有部分后如何从建设单位的专有部分通过进出?比如公共门厅、过道和高层建筑的电梯就是建设单位的,每次业主如何走出家门?走公共门厅、过道和乘坐电梯都要向建设单位出买路钱吗?这种几百年前世界先进国家早就解决的常识性问题还需要中国的普通购房者来做功课吗?

那么接下来的问题就是:公摊面积的分摊是否合理?

首先要了解“公摊面积”是政府行为还是企业行为?公摊面积是房地产企业自己能做到的吗?我们知道,公摊面积的规定都是地方房管部门通过地方法规和部门规章制定的,不是哪家开发商想做就能做的。所有开发商设计建造的集合式住房都必须按照政府部门规定的规则来,否则不允许上市销售。

其次,“新文”里说到公摊面积开发商可以做手脚,可以随意扩大公摊面积。其实各位商品房业主可以向所在小区开发商(或物业管理公司)要小区盖有测绘机构公章的测绘成果图,该图里对每一间房子的测绘面积和公摊系数都有很清晰标注。测绘工作是一项专业性非常强的工作,测绘机构是由有一定数量的测绘专业人士和测绘专业资质的稀缺性资源拥有者组成,一家开发商必须按照政府强制性规定对房屋进行测绘,只能在房管局指定的几家测绘机构里挑选一家来进行测绘,测绘师按照国家制定的《房产测量规范》进行测绘,出的测绘结果一份给开发商,一份给房产交易中心用于房地产登记簿之用,一份给业主,还有一份测绘公司自己存档。

开发商和业主签的售房合同里的实测建筑面积、公摊面积必须和房产交易中心房产登记簿上的数据完全一致,和小业主拿到的登记证书面积要完全一样才行。测绘机构不论是公司化运作,还是属于政府部门的下属机构,它不是开发商的下属企业,不可能听命于开发商。而且机构内还会设置一套防止测绘出错的核查机制,测绘机构所有者不可能把整个机构的稀缺性资源押在不靠谱的个人身上,从而葬送自己的前途。更遑论政府房地产主管部门还有监督管理测绘机构的机制。如此一来开发商怎么可能乱增加公摊面积从而获利?

建筑面积和套内面积的区分其实是一样的,如果现在某地区想改变过去按建筑面积计算的做法,按照套内面积计算,首先需要当地人大和政府部门修法,修改开发商售房的计算标准,修改不动产登记簿的相关规定,修改测绘标准,修改住宅专项维修资金筹集(包括续筹)及其他(如北方采暖费等)的收费管理办法。而在开发商这里,出于获利考虑一定会把公摊面积的成本加在套内面积里去,羊毛出在羊身上,即便换了套内面积计算和出售方式,开发商也不可能不赚钱。

“新文”里提到的建筑面积过大问题,在早期建造的商品房中的确存在。当时是由消防部门对新建住宅大楼的消防规定,过道必须达到多少宽度,必须建有双向逃生通道,以及设计水准偏低等因素造成的。2000年前建成的大楼,方形或品字形居多,楼层里过道普遍很宽很大。现在的开发商知道购房者需要高得房率的房子,所以现在设计出的住宅房子都是板式结构,既要考虑到通风采光好,在满足消防要求的前提下,尽量减少公共空间,这样的得房率可以到80%-85%。这样的房子好卖,没有一个开发商不想它的利益最大化的。商业房产由于其配套设施较多,公共空间要求较高,因此其得房率普遍较低,在此不细讨论。

“新文”关于公摊面积的文章发表后,奇怪的是政府所有房地产的主管部门,从住建部到各省、自治区、直辖市的住建委都全部失声,我很希望有关房地产职能部门领导可以发声,讲一讲公摊面积的来龙去脉,以回应公众的关切。

注释:

[1] 新华每日电讯:“公摊面积伤民”矛盾亟待求解,http://www.xinhuanet.com/mrdx/2018-07/27/c_137351675.htm;

中华网经济频道,买100平米房子只得70平米,新华社质问公摊面积伤民,

https://finance.china.com/domestic/11173294/20180801/32756664.html。

作者为上海雅斯酒店物业管理有限公司总经理

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