项目日常运营管理中的物联网应用

原载于《现代物业·新业主》2018年7期/总第429期

近三四年,中国的物业管理行业一直都在热议转型升级。行业的头部企业(即行业领先企业,下同)在探索实践的过程中,除了不断调整优化组织结构、服务模式外,还极其关注新技术的应用。从头部企业对外宣传的移动互联网,到云计算、大数据,再到这两年备受关注的物联网,无一不说明物业管理行业的转型升级必须依靠新技术才能事半功倍。

在本文中,我们不谈技术实现层面的内容。因为《现代物业》杂志的读者们大多数是物业管理企业的管理者与从业人员,所以我们只谈物联网对项目管理的作用或生活场景的改造给物业管理日常工作带来的价值。显而易见,在建筑物层面,实现全面物联网化对物业管理公司项目日常的工程、安保管理方面有非常大的帮助,但为什么头部企业没有完全展开?这主要是受目前整个物联网建设、改造方面的成本问题的影响。一方面是投入的硬件成本,目前各种设备的数据采集传感器价格还比较高;另一方面是改造过程中的施工成本和网络覆盖建设成本。这些原因使得目前没有哪家头部物业服务企业在这方面全面拓展。

但是,我们相信在不远的未来,随着硬件成本的不断下降,建筑物的全面物联网化一定会实现。就像20年前的手机同样造价不菲,当时在大街上拿着手机的人是凤毛麟角,但到今天手机的覆盖率基本是人手一部了。既然趋势发展不可逆转,在目前项目整体物联网化改造成本居高不下的情况下,物业管理公司应该如何进行这方面的探索实践,就是我们今天探讨的主题。有没有什么方法花小钱办好事呢?请诸君听我道来。

内部整体规划,从业务创新入手

不管企业是进行信息化建设还是进行物联网的规划建设,都应该从整体规划入手。整体规划一定是服务于物业服务企业未来的发展战略。企业制定未来的发展战略一定是应对未来的发展问题、竞争关系及自身存在或可能面对的各种挑战与风险。

企业未来面对的发展问题与风险,首先离不开“人”这个因素。物业服务企业主营收入的增长速率与支出不成比例是物业行业所有问题的根源,而且从发展趋势来看,当下其实不是物业行业最困难的时候,最难的时期应该会是3年~5年后。因为目前物业行业的主要基层工作人员仍以60后为主,随着时间的推移当这批人都到了退休年龄,物业管理公司要招聘70后、80后甚至90后时,按照目前行业薪酬的标准是否能够吸引这些群体,需要打个问号。因为前些年,物业管理公司的人力资源竞争主要集中在同行之间,但未来的人力资源竞争对手是以物流、出行(专车、代驾)为主的现代服务业,而这些企业的薪酬标准是目前物业行业的薪酬无法相比的。

所以,物联网建设整体规划的第一个目标一定是朝着减员增效前进的,通过物联网的建设应对日益增长的人力成本。物业项目日常管理中涉及到最可能进行物联网化改造的部门就是工程部门,通过对配电系统、给排水系统、中央空调系统等专业系统设备的物联网化改造,以及与物联网技术相结合的业务模式创新,可以对传统物业管理公司工程部门的人力资源结构产生较大的优化效果。

我们介绍几种最典型的应用场景。

一是从原来的人工巡检升级为线上智能巡检,代替传统人工抄表,提高工作效率,减少人工成本;而且实现实时秒级采集设备运行参数,通过手机App或电脑PC端系统实时掌握各系统的实时状态;系统可对各类设备的参数做阈值判断,一旦发现超过阈值区间自动触发报警,以此增强风险管控能力,提升反应速度。

二是实现设备异常预警。物联网系统可以监控各类设备系统的数据,例如、温度、压力、液位、电流、电压等,还可以通过设置,在系统检测到问题时,直接触发其他相关系统执行工作。例如:系统通过实时监测室内温湿度,当监测到室内温度大于39℃时,风机联动开启,及时降低室内温度,降低设备安全风险,保障设施稳定运行。

三是区域协同管理,降低运维成本。从目前的物联网应用实践来看,单一项目建设物联网系统的收效更多地体现在管控的实时性方面,而更大的价值在于提升风险管控能力。如果想通过这方面大规模地降低运维成本,必须结合业务或管理模式创新,打造全新的设备设施运维模式,实现区域协同管理。在不远的未来,不需要每个项目都配备精通各专业的工程部门,也不需要每个项目都有高水平的工作总监或工作经理,物业管理公司总部或区域公司完全可以根据各项目的情况在系统上制订巡检、运维工作计划,通过系统监控日常运行情况,使得运维工作可以统一调配执行,而且配合“抢单”模式提高员工积极性、实际减员增效、降低公司成本并提高员工收入,进而实现双赢。


物联网居家生活场景

外部全面覆盖,从生活场景落地

物业管理公司对内物联网建设的应用价值在于提高物业管理公司的管控能力,将原来的延时管控升级为实时管控,通过管理与业务模式的升级实现减员增效的目标。而物业管理公司对外的物联网建设应该主要聚焦于为业主提供更舒适、安全和便捷的生活环境,而且在合适的场景下可以更自然、顺畅地开展多种经营。

以美的物业云朵App为例,它以生活场景为中心,实现了智能家电产品与家居安防产品的互联互通,实现了室内智能生活操控与室外智能物业服务的互联互通,也实现了业主、云智慧平台和物业服务中心三方的互联互通。下文简单介绍美的物业为业主提供的几个物联网应用场景。

场景一:水浸警报一键断水断电

卫生间的防水测试当然不能忽视。水浸警报系统检测到漏水后,控客智慧主机的指令将自动联动关闭水阀,同时业主收到警报信息提醒,及时处理相关问题。

场景二:智能化厨房,场景化打通智能电器及安防设备

如果业主出门在外,家中出现燃气泄漏,怎么办?可燃气体探测器将发出警报并迅速自动关闭煤气阀门,自动打开抽油烟机和空气净化器,及时化解危险。


智能厨房场景

场景三:智慧门禁一键进入小区

业主出门可以不带门禁卡,在5M智慧健康社区只需出示手机二维码扫描即可出入。

场景四:社区访客一键便捷预约

健身途中,朋友打电话要来家里做客,怎么办?打开云朵App授权给朋友访客权限,生成门禁二维码发送给朋友,录入车牌号即可自动识别访客,通行自由,还可以为朋友交纳停车费。

场景五:随时查看老人和小孩在户外的活动情况

孩子楼下做游戏,家长在楼上玩手机,不用担心孩子的安全。云朵App可实时查看公共区域监控视频,在解放孩子天性的同时,也解放业主的休闲生活。

结语

不管是物联网技术还是移动互联网技术,物业服务企业未来的发展都离不开新技术的应用,但仅依靠一套领先的技术改变企业的未来是很难成功的。未来成功的物业服务企业一定会将合适的新技术与管理或业务模式的创新有机结合在一起。至于新技术在物业管理行业中的应用、在未来会起到何种化学效应,让我们一起拭目以待。

作者为深圳市四格互联信息技术有限公司北区总经理、合伙人

(责任编辑:蓝兰)


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