为什么说“业主大会法人化”十分有必要?

业主大会随着我国住房制度的改革和房屋私有化制度的确立而产生。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,在物业管理活动中,业主基于建筑物区分所有权,依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权利、承担共同管理责任。目前,物业管理纠纷此起彼伏,司法诉讼案件不断产生,虽然地方政府以不断出台地方性法规、规章和规范性文件的形式积极应对,但业主大会的法人资格始终未予明确,业主大会法人化问题日益成为大家关注的焦点。

以北京市为例,《北京市物业管理办法》及其配套文件陆续颁布实施,针对业主大会会议启动难、筹备难、备案难、决策难和换届难等问题,从制度层面进一步规范了业主大会的成立和活动。但是,实践中,在业主建筑物共用部分权益被侵犯时,业主大会由于不具有法人资格,在许多方面难以有效维护业主权益,业主委员会作为业主大会的常设机构,更无法担当维权大任。确认业主大会的法人资格,进一步夯实业主的共有和共同管理的权利与责任,成为当前和谐社区建设中的重要任务。

确立业主大会法人地位的现实意义

业主大会法人地位的确立,有利于破解业主大会在行使共有和共同管理权利的难题,具体表现在以下三个方面。

可以独立设立账户

在物业管理区域内,根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在市场经济条件下,业主大会或者其授权机构业主委员会如果经营物业共有部分,包括需要以组织法人的名义对外签订契约等,随之而来的是资金的往来,此时业主大会的银行账户必不可少。业主大会登记为法人后,便可持登记证书等资料独立向银行申请办理组织账户。目前业主大会或业主委员会由于并非组织法人,能够独立开设银行账户的寥寥无几,据统计,南昌市有600多个小区,目前仅有恒茂城市花园和洪城广场两个小区开通业主大会或业主委员会的银行账户。(江西日报,2009年4月8日)在这种情况下,业主大会或业主委员会采取了两种变通的方式:一是开设个人账户,如以业主委员会主任的名义开设个人账户,用于业主大会的经费往来;二是借壳开立账户。前者存在监督难的问题,后者容易造成业主大会受制于其他组织或造成账目混淆。

可以登记共有财产

依据《物权法》第七十三条的规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。业主大会具备法人地位后,这些财产可以登记到业主大会名下,全体业主成了名副其实的“股东”,有利于业主认识到自己是建筑物共有部分的真正所有者。同样,小区内的物业共用部分收益,也名正言顺地归属到业主大会的名下。也让物业公司明白行为的边界,从而预防纠纷和矛盾的发生,促进和谐。

可以独立充当原告和被告

目前,在司法实践中,业主委员会经常承担起了原告或被告的角色,某些省市法院还以文件的形式建议确认,如2004年重庆市颁布了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》,明确指出依法成立的业主委员会可以充当原被告,诉讼风险由全体业主共同承担。其实业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会才是物业管理区域内共有财产的所有者,也是管理业主共有财产的主体,以业主大会的名义从事的活动,后果由全体业主承担。当然业主委员会、部分业主未依照法律、法规规章、管理规约擅自行事造成民事侵权和合同违约的,业主大会不承担其行为后果。业主大会依法登记成为法人后,具有民事行为能力,自然可以独立充当原告和被告。

地方司法领域对业主大会、业主委员会法人化的探索

目前,我国各地方法院在业主大会的常设机构——业主委员会诉讼主体资格的认定上存在一定差异,但物业管理市场较为活跃的北京、重庆、上海等地均采取不同的方式赋予了业主委员会诉讼主体资格。在北京,业主委员会作为原告的诉讼主体资格已经得到人民法院的认可,2004年试行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定,业主委员会在有些情况下可以作为诉讼主体,有条件地认可了业主委员会的诉讼主体资格。2004年,重庆市高级人民法院公布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出:依法成立的业主委员会在物业管理活动中,为维护业主的公共利益可行使诉讼权,诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。2006年12月,上海市杨浦区法院审理了一起业主委员会与建材公司购销合同的纠纷案,法院认为,虽然业主委员会拒不支付货款,但业主委员会不是独立法人而不能当被告,要求原告将所有业主列为被告,但全体业主需通过业主委员会支付拖欠货款。(广州物业管理信息网,《业主委员会司法差异与解决办法》)

上述案例中都不约而同的把业主委员会作为代表全体业主的诉讼主体,其实,业主大会才是全体业主行使共有权和共同管理权利的机构,业主委员会只是其执行和常设机构,赋予业主大会法人地位更为恰当。

国外有关业主大会的立法实践

纵观美国、法国、新加坡、日本和台湾地区立法关于业主团体法人地位的规定,可以得知,发达国家和地区非常注重明确业主团体的行为能力,而使业主大会法人化是其普遍做法。美国通过判例模式确立了业主协会的法人地位,使其具有独立的行为能力,享有权利,承担义务,赋予其在诉讼中成为当事人的资格;而法国和新加坡采用的是自然构成模式,在业主团体之始就赋予了业主团体完全的行为能力,业主团体是独立的民事主体;在日本,根据《建筑物区分所有权法》第47条第1项的规定,由30人以下的业主所构成的管理团体无权利能力,但业主为30人以上,且由业主及决议各以3/4以上的多数的集会决议,决定成立法人、规定名称和办公处所,并在主要办公地所在地进行登记的即成为拥有法人资格的管理组合法人。在一直界定业主团体为非法人团体的德国,虽然在法律规定上住宅所有权人共同体不享有完全民事行为能力,但在实际操作中,住宅所有权人共同体基于《住宅所有权法》第21条的原则性规定,借助集会和管理人两机构而成为有行为能力的组织体,在诉讼中能够成为当事人,享有部分的权利能力。台湾地区根据《公寓大厦管理条例》的规定,区分所有权人会议和管理委员会不具备法人地位,但管理委员会有当事人能力,可以担当原告或被告。

确立我国业主大会法人地位的政策建议

业主大会登记

基于业主大会的物权性质,建议地方政府颁布有关业主登记管理的规定,协调解决机构代码和税收凭证,并确定业主大会登记机关。法人登记不具有强制性,业主大会是否申请登记属于物业管理区域内重大事项,由全体业主共同决定。

规定法人经费来源

在法人化管理初期,为避免业主大会行为不当造成业主利益遭受重大损失,暂时规定物业小区的物业费、专项维修资金、物业共用部分的经营与收益由业主大会管理,这些事项的具体管理方式和程序由小区管理规约和业主大会议事规则约定,业主大会的执行机构不得越俎代庖直接决定业主大会职责范围内的事情,非经法定程序,不得动用业主大会的财产。对由于诉讼或法人的其他活动产生的债务,如果运作经费不足以支付,可参考农民合作社的模式,向全体业主筹集资金,偿还债务。

明确业主大会的活动范围

业主大会是基于物业区域内全体业主共有权利和共同管理权利的组织,确认业主大会的法人地位,也仅在物业管理范围内。相应地,业主大会的活动范围也应限于物业管理区域内,并且是与物业管理相关的事项。业主大会的经营范围由管理规约和业主大会议事规则约定。

加强对业主大会的协助与指导

政府部门通过制订专门的规章制度,对业主大会的登记程序作出规定,并对登记后的业主大会的行为作出一定约束。为防范业主大会因不当决策招致重大损失,甚至破产,在业主大会具有法人地位后,政府应推动建立业主大会的审计制度,作为风险防范的必要措施。另外,针对业主大会开展有针对性的培训,提高业主大会的业务能力,促进业主大会的健康运转。(原载于《现代物业》2011年第1期,配图来自网络)

 

(责任编辑:高见)


本文为《现代物业》、公地网(gongdy.com)联合版权所有,禁止转载。如有需要,请联系admin@gongdy.com。

     

© 2017 公地科技  |   京ICP备15057944号  

返回顶部