氪空间钟澍:智能化产生更多连接

原载于《现代物业·设施管理》2018年8期

氪空间是以联合办公为载体、社群为纽带的一家企业服务平台。2016年1月,从互联网媒体36氪拆分氪空间并进行商业化改造,由钟澍担任总裁。


钟澍

在诞生之初,氪空间希望能够解决小微团队办公难的问题,在提供联合办公空间的基础上,以空间产品构建线上线下社群,从用户需求出发推出更多围绕办公生态的服务,希望能让办公变得更加美好。

钟澍认为,中国没有美国那样大规模的自由工作者群体,因此国内联合办公目前仍是以企业类客户为主。氪空间与其他联合办公空间所不同的地方在于其与新兴的创业性企业、互联网企业有着天然的亲近性。氪空间不仅为中小企业提供了办公场所,同时还帮助他们提升员工满意度。同时,氪空间还将目标瞄准用户基数更大的C端(个人用户)市场,给用户更多灵活的选择。随着碎片化时代的到来,在需求量的增长中,联合办公行业在未来会产生更大的规模。

《现代物业》:氪空间基于36氪的创业孵化资源延伸而出,作为新兴科技媒体,36氪在氪空间的发展上产生了哪些决定性的影响,是否让氪空间具备了与其他联合办公空间不一样的基因?从产品的构架方面来看,氪空间具备哪些特点?

钟澍:氪空间原本属于36氪的一个部门,经过逐步发展,2016年1月,从36氪母公司拆分独立运营。36氪的影响构成了氪空间非常重要的两个因素:“氪”字的特殊使其拥有了一个品牌的特殊性;36氪媒体所影响的中小企业使得氪空间对于新兴产业具有天然的聚集效应。这也使得氪空间具备了与其他联合办公空间所不同的基因。我们与新兴的创业性企业、互联网企业、科技类企业有着天然的亲近性,更容易理解这些公司的需求。与其他联合办公空间相比,我们的产品也更适合这类以年轻人居多的行业。从感受上,我们的联合办公空间相对于传统办公行业完全不同,更加年轻、活泼、有活力。例如,由于会员长时间留在空间中工作,我们空间的亮灯时长也会更长,这正是会员以年轻人居多的缘故。

《现代物业》:WeWork大中华区产品开发副总裁余昇鸿说,WeWork将自己称为“社区服务商”而不是“联合办公服务商”。请问氪空间如何理解联合办公的社区化?氪空间是否会有目的性地增加空间里人与人之间的互动频率?

钟澍:被称为社区服务商还是联合办公服务商并不重要,其关键在于为会员创造了什么价值。事实上,在空间的运营过程中,其所表现出来的形态最为重要。


世纪大道社区(旗舰社区)

对氪空间而言,线上会员以及线下入驻企业会员的一致性,决定了会员与会员之间会产生更多的交流。这表现在几个方面:第一,我们借助一套智能化系统,构建了空间与人的连接;第二,通过打通线上平台,实现会员与会员信息的交接,也使会员之间可以互相成为供应商或顾客;第三,空间智能化系统的存在,使我们的会员与外部世界产生非常紧密的联系。

我们实现了与空间的连接、与会员的连接、会员和会员的连接,也是基于这种连接,构建了这样一个社区。中国的联合办公社区服务,其体现方式和内容与美国的同类社区完全不同。所以,在氪空间中,我们有针对性地增加空间内的一些服务提供商,为空间注入更多外部资源,也会鼓励增加空间内会员与会员在线上、线下的活动连接。

我们的具体活动分为两类:ToB类(企业服务类)和ToC类(用户类)。例如,周末我们会举办针对中小企业的培训、论坛。我们希望通过ToB类的活动,能够帮助企业寻找资金、供应商、客户,帮助他们更好地成长;同时,通过ToC类活动,会让员工在空间内更开心、持久地工作。

《现代物业》:请详细介绍一下智能化系统。

钟澍:氪空间将七大智能系统融入整个空间。其中包括VRV空调系统、新风系统、智能门禁、智能照明系统、人体感应系统、环境监测系统、多功能控制系统。

第一,对内部管理而言,通过智能系统可以提高管理效率。使用这套系统,通过手机屏幕就可以看到全国所有空间的使用状态并跟踪其环境参数,可以知晓所有会员在空间内的使用效率,帮助我们提高空间使用效率。

第二,可以观察到会员工作时在空间的存在状态,帮助我们优化空间结构。

第三,硬件系统与软件系统进行对接,可以使我们的会员与外部会员或外部资源产生连接。例如,我们的会员在系统中可以到清华大学去游览,或者免费使用阿里云的产品。

《现代物业》:在联合办公空间项目内,通常设有高频接触的开放工位、相对隔离的小组或社区交流空间以及完全私密的个人办公空间。氪空间怎样规划这些空间的比例?是否会有意突出某一类的空间?

钟澍:我们不会刻意突出某一方面,使其与其他空间有所不同。在进行整体空间规划时,我们会对空间内组织的行为以及组织之下人的行为进行研究和观察,通过观测数据积累对空间进行规划。这些数据包括诸如:一个人有多长时间是在打电话;多长时间是在开会;空间中有多长时间两个人在开会;有多长时间八个人开会;有多长时间个人需要在自己的工位上工作。

例如,经过大量的数据统计,我们可以知晓空间中每1,000人用多少时间打电话,用这个时间除以其每天的工作时间,就可以得出对应的数据并知道每1,000人需要多少个电话间。以此类推,我们可以知晓空间中所需的卡座、六人会议室、八人会议室、几十人会议室的数量。这套数据的积累来自于空间的智能化系统,我们根据这些数据对空间进行优化、排列、组合。


会议室出租也是重要的非工位收入来源之一

《现代物业》:在办公环境装修和配套设备上,您认为最值得投资的有哪些方面?

钟澍:在设备、设施方面,我们会对会员最敏感的那一部分加大投入。空间的刚需诸如桌、椅、杯子、咖啡、水等,我们也会让会员得到最好的体验。

在选择性配套上,我们会针对不同的空间提供不同的选择,比如会在年轻人聚集的社区提供与冷饮相关的制冰机。传统物业空间中的供给可能会有所差异,但两者并没有可对比性,因为不同空间适合不同的服务。我们的服务80%会有一致性,另外20%根据不同地域会有一定的差异性。

《现代物业》:新生代的工作群体对员工福利是如何理解的,他们与以往的工作群体相比有何不同?

钟澍:员工福利包括两方面:一方面是公司提供给员工的福利,包括社保、公积金、年节礼包等;另一方面属于隐性福利,即公司对员工的关怀,包括关心员工是否拥有更好的工作环境,工作空间是否健康,上下班是否便利。

这其中,隐性的福利对员工的影响巨大。目前,国内的大型企业会有专门的机构来关注员工福利和员工关系,而这方面正是中小企业所欠缺的。很多20人以下规模的公司主要精力全部放在业务上,很少去关怀员工。氪空间从选址、产品打造、空间规划、空间服务提供、社区会员运营等各方面,都可以完完全全弥补中小企业这部分的缺失。对这些中小企业而言,氪空间不仅提供了办公场所,还可以帮助他们提高员工福利以提升员工满意度,帮助他们留住最优秀的员工或吸引更优秀的员工。可以设想,同样一家中小企业进行人员招聘时,在写字楼、居民楼或联合办公空间,场景将完全不同。

《现代物业》:氪空间提供众多种类的“联合服务”,就意味着有庞大的外包供应商群体。氪空间是如何管理这些外包服务商并时刻保证终端服务质量的?

钟澍:我们的很多服务诸如保安、保洁都是外包出去的,制订标准然后统一执行。氪空间根据会员的需求以及我们对空间的理解,制订了一套完整的标准。例如,我们要求空间中每周要进行一次大的卫生清扫,每天早上7点保洁开始工作,每天上午、中午、下午三次收垃圾,所有杯子都要经过一次消毒等。我们也会要求服务人员多次参加消防演习,并为他们提供应急教育和培训。

《现代物业》:氪空间在非工位收入所做的尝试与贡献已经接近总收入的20%,请问这部分来源主要是哪些服务?今后是否会增加这部分的收入比例?

钟澍:非工位收入的来源很多,比如日常企业服务、日常企业组织举办的活动、对外租赁会议室、空间中针对个人会员端的无人零售系统的销售。氪空间20%的非工位收入比例是同行业中最高的。随着规模的扩大,我们在非工位收入的总额会升高,但比例不会有大幅的提高。

我们所说的日常企业服务并不是简单地为企业提供工商代理,而是帮助企业寻找人员、资金,组织活动,帮助对接政府、园区等商业化的企业服务。

在会议室、共享区租赁方面,我们刚刚推出了一项新产品——氪空间自由座。例如,你去往上海出差,需要一个正式场合接见客户或组织会议。在以往,人们通常会选择五星级酒店或咖啡厅来完成这些需求。如今,我们将氪空间的会议室和共享区对非会员开放,通过手机扫码、网上支付就可以使用我们专业的办公配套产品。这项产品可以提高非工位的收入,同时提升氪空间在行业内的影响力。

《现代物业》:氪空间如何判断进入一个新城市的时机,换言之,一个城市要具备哪些条件,氪空间才会选择进入?

钟澍:对此我们有一套完整的决策逻辑。对计划进入城市的每一个单一空间,我们会对其数据进行统计研究。这些数据包括:空间租赁价格、工位折算面积、城市工位销售单价、企业群体体量、行业规模等各方面。这些数据会被输入系统进行计算,得出的收益为正,我们才会选择进入这座城市。目前所筛选出来的城市基本集中在一线和较好的二线城市,如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都等。

《现代物业》:国内联合办公的热度与“双创”政策有很大的关系,当“双创”的热度逐渐降低,您认为联合办公市场发展的后劲在何处?如何持续地将联合办公运营下去?

钟澍:表面上看,是“双创”催生了联合办公的热度,但实际上联合办公火热的真正原因是需求的增加。

在过去的五年中,微信、钉钉等构建了时间的碎片化,碎片化组织工作协同的简易性使得大家也更愿意选择这种碎片化的空间来匹配自己的组织。在未来,组织会变得越来越小,50人的企业拥有三四个办公点的情况会越来越多。正是这种需求催生了联合办公行业。随着技术的成熟,越来越多的组织能够接受这种碎片化的工作方式。当这种一线城市的工作方式去影响二三线城市的时候,由于需求量的增长,联合办公行业会产生更大的规模,蛋糕会变大。

这是社会发展的一个自然产物。社会的发展过程中,需要这个行业来运营办公空间。2019年1月1日新执行的《国际财务报告准则第16号——租赁》(IFRS 16)也会使得这个行业越来越大——新的会计准则鼓励企业租赁资产,而不是自己持有资产。企业的装修和家具资产是租赁来的,从税租的角度来说会更有利于这些企业的长期发展。

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