海外:日本停车管理公司商业模式详解

2015年6月,北京泊网三六五资产管理有限公司一行赴日本参观考察,走访了日本第一大停车管理公司Park24株式会社(旗下停车场品牌是Times24,以下简称Times24)与第二大停车管理公司三井不动产realty株式会社(旗下停车场品牌是三井repark,以下简称三井repark),与对方进行了深入的座谈交流,同时参观考察了不同类型的停车场,对日本停车管理行业的龙头企业有了进一步的了解。去年我在《现代物业·设施管理》“综合设施”专栏中给大家介绍过日本停车场设计与运营管理的情况,现在介绍一下日本停车管理公司的商业模式,为停车行业面向产业化发展而做转型的各位同仁提供一些借鉴。

高水平的生产效率

Times24公司成立于1971年,最初是经营停车场设备的设计、制造、安装与施工企业,后来业务开始转型,在1991年12月于东京开设了第一家二十四小时无人值守的时租停车场。从此该公司走向了以停车场运营管理为中心,同时涉及相关领域的发展之路。截至2014年,Times24公司运营管理了47万多个车位、将近14,000个停车场,集团员工2,000人左右,年营业额约为1,670亿日元(约合86亿人民币)。从这些数字中可以估算到Times24公司人均管理了230多个车位、7个停车场,人均营业额为400多万人民币,人均产值与生产效率是非常高的。这个数字与我国停车管理行业的距离较大,特别是人均管理车位数及停车场数,有着本质的差距。

Times24公司运营的停车场有几种类型,分别是:1、以租借土地开设停车场的“标准停车场”;2、租借商业设施、金融机关、医院、酒店等设施的配建停车场进行运营的“合作停车场”;3、承接政府办公区停车场管理运营的“公共停车场”;4、自建有商业设施、餐饮等配套设施的停车楼;5、委托管理与月租停车场管理等形式。标准停车场与合作停车场占据了绝大部分。

三井repark是日本最大的房地产开发公司——三井不动产公司旗下的停车场品牌,从1994年开始开展停车场运营管理业务,截至2013年,三井repark管理着大约16万个车位、9,000多个车场,停车场业务年营业额为523亿日元(约合27亿人民币)。该公司停车场的营业额占比分别是:时租停车场大约占80%、设施配建停车场约占10%、月租停车场占5%、时租自行车停车场约为5%。

从这两个公司的情况可以看到,独立的时租停车场在日本停车管理公司营业额中的比重非常大。总体来说,日本停车管理公司自主经营的停车场占绝大多数,提供劳务服务的停车场比例很小。与之对照的是,我国的停车场从数量来看主要以建筑物配建停车场为主,独立的停车场数量非常少,并且很多项目是劳务服务,这一点与日本的情况大为不同。日本之所以独立的停车场数量多,是因为日本的土地是私有制,很多土地所有者把闲置的土地拿出来给专业公司开发成停车场进行经营,促进了停车场的供给。

Times24公司每个停车场平均车位数在33个左右。三井repark公司每个停车场平均车位数是17个左右。Times24公司的停车场分布在日本全国、韩国与中国台湾地区。三井repark的停车场分布在日本47都道府县中的45个。这两家企业项目的特征是分布区域分散、项目数量多、单位停车场规模小,这对管理与成本控制的要求很高。在这种复杂与不利的条件下,日本公司是怎样创造出这么高的生产效率来的呢?

无人化管理

日本停车场的一大特点是无人化或少人化管理。我们参观了Times24公司与三井repark的几处停车场,有室外独立的露天停车场,也有Times24公司总部大厦的地下停车场,从车辆进出场管理到自助缴费都实现了无人化管理。无人化管理主要是通过科学合理的规划设计、清晰明确的引导系统、智能化管理系统等来实现的。室外独立的露天停车场通常使用道闸或者车位锁板控制车辆进出。

为了实现无人化管理,日本停车管理公司有一套完整的后台支撑体系。当车主在无人值守的停车场遇到问题时可以拨打24小时营业的客服中心电话,客服人员会在电话里协助车主解决问题。如果通过电话无法解决时,会有工作人员迅速到场紧急处理。此外客服中心还远程监控着停车场的各种设备,当发现设备异常报警时会立即安排维修人员到场处理。此外,自助缴费机的票款回收、停车场的保洁、设备的维护等工作都有专业人员负责定期上门服务。通过完善的后台支持体系,日本停车管理公司把现场的管理员人数控制在最低的水平,有效地控制了管理成本。

市场化的收费标准

日本的停车场行业是一个高度市场化的开放型行业,并且供需关系相对平衡,因此市场竞争也非常激烈。停车管理公司在激烈的市场竞争之中为了保证收益想了许多方法。

日本的停车收费是市场定价,管理公司可以根据情况自主制订收费政策。因此价格杠杆就成为了调节停车场车流量的重要工具。停车管理公司根据停车场的地理位置、车流量、时间段、周边配套设施情况等综合因素制订收费标准。

我国现在的停车收费政策是以政府定价为主,有少数实行市场定价的停车场。根据媒体报道,国家发改委正在研究放开停车收费定价,逐渐向市场开放。将来价格机制放开以后,如何科学合理地定价对停车管理公司来说将是一项重要课题。

 

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