人·街区·信息与创造

原载于《现代物业·设施管理》2018年9期

日本设施管理协会(JFMA)为了鼓励FM在日本的普及与发展,设立了日本设施管理大奖,每年对FM领域优秀的业绩(对象一般是投入运营后三年以上的项目)进行表彰。在今年(2018年)第13届评选中,由于其投入使用后运营的突出表现,东京都武藏野市集图书馆、青少年活动中心、生涯学习中心(类似于我国的老年大学)、市民活动中心为一体的“武藏野PLACE”获得了本届日本设施管理大奖中最优秀奖。武藏野市政府从多年前开始就非常重视公共设施管理,先后出台了《今后公共设施配置基本方针》(2010年)、《武藏野市公共设施白皮书》(2011年)、《武藏野市公共设施再编基本方针》(2013年)和《武藏野市公共设施等综合管理计划(方案)》(2016年)。经过征求意见与修订,于2017年正式出台了《武藏野市公共设施等综合管理计划》。通过这一系列的努力,武藏野市的公共设施管理取得了令人瞩目的成果。

背景

东京都武藏野市是东京都下辖的一个很小的市,面积10.98平方公里,东西宽6.4公里,南北长3.1公里,人口约为14.4万,人口密度是每平方公里13,197人。武藏野市的人口中65岁以上的老年人口占比为22.1%,而且这个比例预计将会不断增大,这也预示着武藏野市的财政收入也将逐年下降。武藏野市曾经历过人口快速增长的时代,当时为了给不断增加的人口提供相应的公共服务,市里建设了大量的公共设施。但是当时代发生变化之后,公共设施管理上逐渐呈现出很多问题。在2010年,武藏野市政府就意识到了问题的存在而制定了《今后公共设施配置基本方针》。当时武藏野市拥有福利设施、市民设施等公共设施130余处,总面积约为32万平方米。面临的问题主要有以下几点:

设施陈旧化


图1 武藏野市公共设施竣工年数(2010年当时)

从图1数据中可以看到一半的设施是竣工30年以上的建筑,77%的设施有20年以上的历史。这些设施将逐渐进入大修改造的周期。

行政需求的变化

公共设施是为了提供行政服务而设置的,虽然在数量上可以基本满足需求,但是建设时设计的使用目的与用途,由于经过时代的变化已经不能很好地提供服务了。

严峻的财政状况

在税收无法增长的同时,道路、下水道等城市基础设施的维持管理与更新,以及市立中小学幼儿园的改建维修等还需要大量的经费。

使用效率低的财产的有效活用

武藏野市政府以前在人口增长的时代为了确保公共设施的用地超前购入了一些土地,其中有些并没有得到有效使用。

公共设施改建的制约

将来公共设施会面临改建重建的情况。但是如果改建重建就势必要在建设期间停止行政服务,这对福利设施等来说影响太大,所以改建的难度很大。

面对这些问题,武藏野市政府在2010年的《今后公共设施配置基本方针》中着眼于三四十年之后制定了几项原则:

一、控制设施总量:原则上不再新建公共设施,尽量使用现有设施提供公共服务。尽可能将一些设施合并,或者增加现有设施的功能,淘汰一些利用率低的设施,以降低维持费用的开支。

二、有计划性的设施维护更新:有计划性地对设施进行维护更新,从而达到延长使用寿命的目的。

三、为设施更新而服务的土地活用:伴随着城市更新中会有公共设施的更新,此时原则上应当使用市政府已有的闲置土地进行设施更新腾挪。对能够用于公园绿地的土地要开发成公园绿地。对没有使用前景的土地应当出售,以增加收入用于公共设施整备基金。

武藏野市的公共设施管理工作之中,武藏野PLACE是体现了市政府公共设施管理方针的一项成果显著的实践。

武藏野PLACE

武藏野市面积很小,城市快轨JR线在武藏野市境内有三座车站,分别是三鹰站、吉祥寺站、武藏境站。武藏野PLACE就坐落在武藏境站前南广场,周边有商场、银行、餐饮等,是位置极佳的商业地段(图2)。


图2  武藏野PLACE的位置(红色虚线部分)

武藏野PLACE的用地原来是日本农林水产省(主管农业、渔业、林业的中央部委)的粮食仓库用地。武藏野市政府在1998年时以图书馆及青少年活动中心的规划拿到了这块土地。这块土地在规划中分为两个部分,北侧大约2,100多平方米规划了一处城市公园,南侧用于公共设施建设。市里拿到土地后并没有马上着手开发,而是广泛听取当地居民与专家的意见经过反复论证后,决定建设集图书馆、青少年活动中心、生涯学习中心、市民活动中心为一体的公共设施,并于2008年完成了设计工作,2008年12月至2011年1月完成了工程建设,同年7月投入使用。占地面积2,166平方米,总建筑面积9,809平方米,地上四层地下三层。

日本传统的公共设施原则上是由单一功能组成的,如图书馆、青少年活动中心、市民中心、教育会馆等,是由不同的行政主管负责立项、申请预算、建设与运营管理。这种模式会造成每个设施的使用效率低、维护管理成本高、配套设施重叠等形成资源浪费。

武藏野PLACE把教育委员会主管的图书馆、市民活动推进课主管的市民活动中心、生涯学习体育课主管的生涯学习中心、儿童青少年课主管的青少年活动中心整合在一栋建筑物里,将聚集、学习、创造、教育的功能为一体,为不同年龄段不同需求的市民提供了一个有交集的场所。运营管理工作委托给市财政出资的公益财团法人“武藏野生涯学习振兴事业团”(类似于我国的事业单位)统一负责。

公共设施是为了给市民提供公共服务的场所,因此尽量吸引市民前来是运营设施的重要目标。武藏野PLACE主要功能由四部分组成,按照以往日本公共设施的做法即使是在同一栋建筑物里面也是相互独立的。武藏野PLACE并没有墨守成规,而是以让各个功能空间尽量交融互动为设计理念,在空间布局上做了创新促进了人们之间的交流。

在建筑设计方面武藏野PLACE也突破了以往公共建筑比较严肃的风格,采用了新颖明快的设计风格,用强烈的设计感在周边商业设施林立的环境中显示着自己的存在(图3、图4)。


图3  融入在公园中的建筑


图4  入口

进入一层大厅正中是咖啡厅,有一处360度环绕的吧台,其中一半是图书馆的检索终端以及书架。在日本公共建筑一进门就是咖啡厅是很少见的,这种布局给人们一种平易近人的感觉(图5)。


图5  一层大厅(摄影:小川重雄)

二层是亲子与家庭可以共同读书的楼层(图7-图9);三层是市民活动与工作楼层(图16);四层是联合办公区、展厅与屋顶花园(图15);地下一层是开架图书区(图12);地下二层是青少年活动区(图13)。武藏野PLACE在主体功能之外还设置了展厅、影棚、印刷工作室、联合办公区、咖啡厅、托儿室等配套设施,努力为市民提供多样化的服务。

     
图6  检索终端(摄影:小川重雄)
图7  自习区(摄影:SHIMIZU KEN)


图8  杂志阅览区(摄影:SHIMIZU KEN)

           
图9  图书阅览区(摄影:SHIMIZU KEN)
图10  空间的接续性(摄影:小川重雄)

            
图11  空间的接续性(来源:kwhg建筑事务所)
图12  地下跨层采光示意图(来源:kwhg建筑事务所)


图12  从地下的阅览室可以看到外面的景色(摄影:SHIMIZU KEN)

      
图13  青少年活动中心(摄影:SHIMIZU KEN)
图14  生涯学习中心

   
图15  联合办公区
   
 
图16  市民活动(来源:武藏野生涯学习振兴事业团)

 

武藏野PLACE的服务功能是面向不同年龄与不同需求人群的。对于如何让不同的人群享受到令人满意的公共服务,同时又能让他们之间进行互动,运营方想了很多办法。服务生涯学习方面,运营方协同区域内的大学、企业、团体等进行合作组织各种讲座与活动,并且鼓励市民积极参与,提供场地与信息为生涯学习创造条件。此外,积极向市民活动团体提供组织、经营与管理方面的援助,同时促进市民团体之间的横向交流与联系,为市民活动拓展网络助力市民活动的发展。对青少年在举办讲座、研讨会等活动之外,还提供青少年互相交流的场所,并且邀请青少年参与一些公共事业计划,让青少年能够有机会接触社会。

通过这些举措,武藏野PLACE从2011年投入使用以来接待人数不断攀升,这个总建筑面积不到一万平方米的设施在2017年度接待人数超过195万人次,远远超出了设计时预想的年80万人次的水平。这也说明这个设施得到了广大市民的认可。

武藏野市公共FM今后的方向

2017年出台的《武藏野市公共设施等综合管理计划》(以下简称FM计划)是武藏野市多年推动FM工作的一个重要的里程碑。武藏野市虽然位于首都东京近郊,各方面条件优于全国平均水平,但是也面临着人口老龄化、少子化、财政收入减少等问题的困扰。特别是有大量的公共设施与城市基础设施将陆续进入大修时期,财政压力很大。在这种背景之下,《FM计划》确定了以下几点基本方针:

1、以全市层面、三个轨道交通车站层面、街道层面这三层结构为基础,有效地整备公共设施与城市建设,抑制过剩的设施建设。

2、在改善安全性与方便性的前提之下延长存量设施的使用寿命,原则上要使用60年。

3、通过复合化、多功能化、用途转换等方式有效利用存量设施,通过整合与废弃缩减设施总量。

4、在改建与新建设施时要考虑对应未来用途变化,以百年建筑为目标进行整备。

5、对适合社会力量提供的服务可以积极委托给社会力量,同时积极把PPP模式引入到公共设施管理中来。

6、积极在轨道交通车站进行公共设施面的整备,推进城市建设。

7、清理闲置土地以及使用率低的土地,通过出售或出租确保收入。

8、研究公共设施使用者付费机制,冲抵维护管理费用。

9、以未来的需求为依据制定公共设施的整备水平。

10、通过定期点检与诊断等预防劣化事故的发生,以适当维护保养延长使用寿命。同时通过有计划性的更新实现全生命周期成本的合理化与平准化,在进行技术革新的同时实现可持续性管理水平提升。

作为具体的工作行动计划,武藏野市正在把公共设施按照健康与福利、儿童与教育、文化与市民生活、行政与其他、绿化与环境、城市基础设施的分类制定分类设施整备计划,本年度会陆续出台。今后还会根据情况的变化及时修订。

结语

武藏野市面临的问题只是日本众多地方政府的一个缩影。武藏野市清醒地看到自身面对的问题,制定出可持续发展的公共设施管理方针,在压缩设施整备费用总量的前提下,针对时代发展引发的公共服务要求的变化,以武藏野PLACE为代表积极创新,为提供市民满意的公共设施做出了有力的实践。

参考文献:

1、武藏野市综合政策部.《武藏野市公共设施等综合管理计划》.2017年

2、武藏野市综合政策部.《今后公共设施配置基本方针》.2010年

3、kwhg建筑事务所.《musashino PLACE》

作者为北京易泊安科技有限公司副总经理,

日本设施管理协会注册设施经理。

(责任编辑:蓝兰)


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