电梯安全:维修管理和正确使用缺一不可

电梯是多种物业配套建设当中最重要的设施设备,在业主和居民生活中扮演着越来越重要的角色。近年来随着电梯的频繁使用以及管理中的各种问题增多,导致电梯使用者和、乘员伤亡的事件屡屡发生,这也给电梯制造商、电梯维护者和电梯日常管理者敲响了警钟,作为相关责任人以及使用者和乘员本身,怎样重视、改进此类问题?如何在日常工作中加强对电梯的维护保养,将问题解决在萌芽状态?在日常使用中,应当注重预防哪些常见电梯故障?事故发生时怎样第一时间进行救援和自救?物管公司应怎样引导、提高乘员自觉遵守正确的乘梯行为准则和公共道德?

电梯安全之患藏在哪儿?

艾君(ICS):电梯作为高层建筑中不可或缺的交通运输工具,其设备稳定性和安全性也越来越受到人们的关注。对高层建筑物而言,电梯的配置和选型直接关系到整个建筑结构是否得到合理利用。请问朱总,高层建筑在进行电梯选择时,要对哪些方面进行考量,以满足高层建筑的实际需求?

朱军:一是速度。高层建筑往往高度达到200米、300米或以上,选择高速电梯有利于在某些高峰时段,迅速地运输人员。例如直达的观光电梯,速度达到8米/秒,能够快速地将乘客送到72层(实际楼层59层),基本上40多秒种就可以达到所要去的楼层,就算参观的人员很多也不会多耽误乘客的时间。例如消防电梯,速度7米/秒,可以保证消防队员在2分钟内就可以从负4层达到任何一个楼层,为消防工作提供了非常有利的条件。乘客电梯一般乘坐电梯从一层到达所在的楼层,控制在5分钟以内较为合适。

二是电梯的大小与数量。电梯轿厢大小与电梯的数量需要合理的搭配。选用轿厢大的电梯(即载重量大的乘客电梯),虽然可以减少电梯的数量和节省建筑面积、电梯成本,但其平均间隔时间加大,维修保养不便;而选用电梯轿厢小但数量多的电梯,虽然占用的建筑面积多,电梯成本大,但输送能力大幅度提高,平均间隔时间缩短,电梯维修保养也不会影响乘客的正常使用。建议选择电梯载重量1吨的电梯,电梯数量多一些为好。一般办公大楼大约每百人需求电梯数量在0.3--0.5台之间,选择0.5台为好。

三是不同用途的电梯要有不同的要求。客梯要求的是速度和数量,但对于货梯来讲,我们在经营中发现,货梯的使用频率远远超出客梯,不仅白天是被物业管理人员保洁、巡检、收垃圾等乘用,在夜间又是搬家或者运输材料使用。货梯的质量和管理也非常关键,对于货梯的选择一定选择市场上一线品牌,口碑好,经久耐用的、质量非常好的货梯。

四是售后服务。建设楼宇可能2-3年,但楼的使用却要几十年,电梯也要使用几十年,电梯维保工作从楼宇交付起就一直与物业管理工作息息相关。能够有一家服务令业主满意的电梯维保单位,对物业管理工作会带来很大的益处。

艾君(ICS):您所管理的紫峰大厦是江苏第一高楼,内设多部垂直电梯和扶梯,垂直梯和扶梯的事故多发点分别是什么?在日常维护中各自的侧重点是什么?

朱军:紫峰大厦共有垂直梯和扶梯共计90部。其中垂直梯54台,主要分布在酒店和写字楼;扶梯36台,主要集中在商场和酒店。垂直梯的事故多发点主要是钢丝绳的问题,扶梯的事故多发点主要是维保质量问题。

目前紫峰大厦的电梯管理上,我们安排了专人监管,还安排了电梯操作工,从管理上付出相当大的成本,但也收到了很好的管理效果,电梯这几年来,连续正常运行,发生故障的情况较少。

日常维护的侧重点有两个方面,一方面是严格监督维保单位的工作,同时保证设备有一个良好的运行环境;另一方面,电梯运行时有专人每日定时巡检,有专人操作,这对电梯的正确使用和完好运行也是非常有益的。

艾君(ICS):物业管理的一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强的机电设备,目前大部分物管公司都采取的是聘用具有维修资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作,而正是如此,很多物管公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养,就尽到了自己的管理职责。但事实并非如此。

侯总,您在管理中,电梯在物业管理中存在哪些突出问题?

侯国强:问题有:电梯日常保养走形式,维保单位为了节省人力成本,按照“划片管理”,一个人管理十几个小区、几十台电梯。如此繁重的任务,要求操作人员按照要求逐项紧固、润滑、调整、测试、清洁、清扫等任务,很显然不符合实际。2、遇到技术要求较强的问题,负责维保的人员也并不能解决。许多专业技术问题需要维保公司特派技术工程师来解决,大大降低了解决问题的时效性。3、物管公司向业主宣传电梯的安全使用、安全操作方法力度不够,业主错误的操作和使用电梯是诱发电梯事故的一大原因。

艾君(ICS):电梯故障是指由于电梯机械零件或电气控制系统中的元器件发生异常,导致电梯不能正常工作或严重影响乘坐舒适感,甚至造成人身伤害或设备事故的现象。

金老师,住宅电梯(垂直升降电梯)在日常使用中,应当注重预防哪些常见电梯故障?

金新锋:住宅电梯在日常使用过程中,引起故障的主要原因有: 1、电梯使用单位(如小区物业)对设备管理不当;2、乘客电梯使用不当;3、维保单位维保不到位;4、电梯零部件老化;5、外部原因(如电源问题:住宅小区供电电压不稳或停电)等原因。

特别应注意的是:a.电梯门系统引起的故障,如由于生活垃圾、装修垃圾导致开关门受阻,造成电梯故障;野蛮搬运导致门变形,引起电梯故障;阻挡关门时间过长引起电梯保护以电梯门锁闭合不灵活。b.由维保不到位引起故障:电梯的部分安全保护开关动作,如限速器开关误动作;限速器张紧轮开关动作;缓冲器电气开关动作;已经老化的电气元件未检查出来等。c.电梯零部件老化引起的故障:电梯的变频器保护,电气元器件(接触器、继电器、驱动器件、控制板)老化引起电梯故障。

在日常管理过程中要做好文明规范使用电梯的宣传管理,特别是交房装修期要加强装修队伍的管理,做好日常电梯安全巡查工作;针对维保单位的维保工作时应做好维保工作的确认,选择优质的维保单位;对于老旧电梯应做好电梯维修经费的预算,对超过使用年限的零部件应做及时更换。

引起的原因,就是我们要预防的。

艾君(ICS):给大家分享两个新闻链接。

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电梯门在受到外力冲撞后,会导致厅门打开,不懂电梯构造的人会以为电梯就是一个门,门开了轿厢也就上来了,而事实并非如此,厅门受外力打开后,往往轿厢还未上来,导致事故发生。

@金新锋 首先请您介绍一下电梯厅门的工作原理。

金新锋:电梯门分层门与轿门,层门的开启是通过轿门提供动力,所以正常情况下,电梯层门只有在轿厢进入开锁区域后,才能被打开。当然,电梯层门有很多扇,但轿门只有轿厢处有,在非正常外力作用下,层门被打开,如果此时没有轿厢在,会存在发生跌落事故的风险。

电梯层门有上下地坎,层门门扇上端安装有门挂板,下端有门滑块安装在地坎上。

艾君(ICS):电梯厅门设置的闭合力小,是做了什么考虑?有没有技术标准?多大的力才能使这个门脱槽?@金新锋

金新锋:据我了解,在《电梯制造与安装安全规范》中明确:0.3.6当使用人员按预定方法使用电梯时,对因其自身疏忽和非故意的不小心而造成的问题应予以保护;在GB7588《电梯制造与安装安全规范》中规定:门锁应能承受一个沿开门方向,并作用在锁高度处的最小为下述规定值的力,而无永久变形:a)在滑动门的情况下为1000N。

原来没有考虑到非正常情况下外力正面对厅门的撞击。我国2016年7月1日开始实施的电梯新标准要求对电梯层门进行摆锤试验,这会极大提高我国电梯安全水平。

7.2.3.7 固定在门扇上的导向装置失效时,水平滑动层门应有将门扇保持在工作位置上的装置。具有这些装置的完整的层门组件应能承受符合7.2.3.8 a)要求的摆锤冲击试验,撞击点按图7在正常导向装置最可能失效条件下确定。

注:保持装置可理解为阻止门扇脱离其导向的机械装置,可以是一个附加的部件也可以是门扇或悬挂装置的一部分。

 

 

软摆锤冲击装置应如图J2所示,为一个皮革制成的冲击小袋,内装填直径为(3.5±1)mm的铅球,其总质量为(45±0.5)kg。

大概是1996年(具体时间记得不是太清楚)的时候加拿大,曾经发生过一起两人在电梯附近打闹而后撞开层门掉入井道的事故,于是加拿大标准协会(CSA)立即着手修订加拿大电梯标准B44,增加了对电梯层门5000N的要求,即对层门施加一个5000N的力,层门的变形不能超过20mm且不能脱槽,后来在2000年的时候美国和加拿大标准实现了统一,即同一个标准有两个编号ASME A 17.1和CSA B44。从标准的设置目的上讲:该5000N的要求应该可以防止两个人在电梯附近打闹而坠入井道的危险(因为此时两人的速度不可能特别快!)。所以理论上讲如果满足上述标准的要求,则上述的事故是可以避免的!另一个问题:如果一个人高速撞击电梯层门会发生坠落事故吗?美国很久以前也曾经发生过这样一起事故:一名大学生在宿舍的楼道上洒了肥皂水(这样楼面更加光滑,淘气的男孩小时候都这样玩过吧),然后在上边打滑玩(类似与在冰面上打滑,北方的小孩都喜欢这样玩),结果一头撞向电梯层门而坠落井道死亡。那么,这种情况下5000N的要求可以避免该起事故吗?可以!美国电梯专家进行过测算(根据动量守恒定律,并通过高速摄像机确定了撞击的接触时间),认为5000N可以防御一名115kg的橄榄球运动员高速奔跑时撞击电梯层门所产生的撞击力,而层门不会被撞坏!

美国的做法要求电梯加装层门安全保持器。当然,需要说明的一点是:对北美地区而言,由于标准是自愿执行,不是每个州都引用最新的ASME A17.1标准做为强制性法规执行。

电梯安全包括制造、安装、使用、维保、检验等多个环节,在提升产质量保障安全的同时,更应提高文明规范使用电梯的意识。

艾君(ICS):金老师,您提到的层门安全保持器在国内是否也有应用呢?

金新锋:已经有很多厂家已经开始应用,但根据国家标准,我们采用的摆锤冲击试验方式不限,只要达到效果,符合摆锤冲击要求。

艾君(ICS):谢谢您的分享!

电梯安全防范

益清(第二主持):当事故发生时,为保证及时救助被困者,物管企业平时应做好哪些防范?比如业主被困电梯按铃后多长时间能够得到响应?怎样保证呼叫系统的另一端是随时有人值守的?@侯国强

侯国强:1、建立应急响预案;2、定期针预案进行演练;3、对电梯按照要求定期检测;4、收集相关案例并总结学习。

业主按铃后应立即响应,同时应制定值班人员响应的岗位职责,并严格落实。

益清(第二主持):如何进行实操演练?@侯国强

侯国强:在电梯维保公司帮助下,模拟事故进行演练,不断总结提高。

益清(第二主持):可以说,电梯安全已经成为当下公共安全领域的重点隐患所在。这个问题同问朱总!物管公司针对电梯出现的不同故障情况是否会做应急预案?如何进行实操演练?

朱军:据了解,南京市场上物管公司都做电梯应急预案。这里面有一个不断提高和持续改进的问题,每一次电梯出现故障,我们都会对应急预案进行评审,评审是细致的,每一条,每个岗位遭遇电梯发生突发事件时该做什么事情,大家都非常清楚,这不仅是做预案和演练,在日常工作中,大家都会接触到这类事件,又有预案、又演练、又结合实际发生的事件,不断地评审,不断地改进。应该讲,目前的应急预案是完善的。

实操演练的做法,各家物管公司有各自的做法。分岗位演练也行,总体进行演练也行。最重要的是不断地进行总结评审,不断地提高。

益清(第二主持):

(点击访问:湖北荆州7.26手扶电梯事故引起社会巨大反响,追踪该事故发生前5分钟的视频发现,商场工作人员在发现电梯异常时,虽汇报了相关负责人,但未及时在电梯旁设置警示标识,也未停止电梯运行。)

电梯发生故障时,物管企业或相关工作人员第一时间应该怎么做?@朱军

朱军:在接到故障报告后是通过监控和对讲了解梯内人员情况,同时通知我们的驻场电梯维修人员,通过对讲系统安抚梯内人员,派保安到困梯楼层电梯厅接应和大声安抚。我们大厦的电梯有对接救援系统。

益清(第二主持):是的,发生电梯事故时,对于受困人员的安抚很重要。您说的对接救援系统具体对接的是?

朱军:可以调困梯边上的电梯去和被困电梯对接,使被困人员转移到接应电梯里去。就是在同一个电梯井到里的,和被困电梯相邻的电梯去对接,电梯轿厢的边上有应急对接的门。

益清(第二主持):朱总您讲的这种电梯,现实中是不是并不多?好像属于比较高端的。

金新锋:@朱军 您说的这种电梯在电梯界里面算是顶级的了,一般只有6米/秒以上,安全距离超11米的一种方式。

朱军:两个电梯各自打开应急们就可以转移人员。我在1998年管理金茂大厦时,金茂就已经配备这种电梯了。这种电梯在高速电梯上比较多见。

益清(第二主持):(点击访问:电梯维修中未设警示牌 大妈坠入电梯井致十级伤残)

(点击访问:女子误入维修电梯坠井骨折 涉事公司被判赔12万)

除了电梯运行时发生故障造成的伤人事故,还有一些是电梯在维修时,工作人员未设置警示标识或标识不明显,行人或乘客误入维修中的电梯,从而发生惨剧。

益清(第二主持):朱总,在电梯维修(垂直梯和扶梯)过程中,正确的维修警示应当如何做?@朱军

朱军:正确的维修警示就是围挡,设置警示标志和看护人员,两者要到位。井道的照明要打开和完好。

益清(第二主持):如果业主因电梯故障被困,怎样做是科学又安全的?当电梯突然下坠时,如何避免伤害?@金新锋

金新锋:电梯故障被困,其实是电梯故障后的一种保护方式。很多业主会担心被困后轿厢会掉下去,其实电梯制动器的设计是常闭式的,如果能停下来,那就是安全的。

业主还会提心被困轿厢后会发生缺氧,导致意外发生,其实电梯轿厢不是密闭空间,一般在电梯轿门相连的两块轿壁上有一个个按照一定规则排练的小圆孔,我们称之为“通风孔”,通过这些通风孔与外部空气连通;同时有安装在轿厢顶上的风扇进行通风换气,若停电后,即便风扇没开,但通风口仍在。另外,轿厢门与轿壁之间有间隙,所以即使停电,轿厢依然科可持空气流通,不会发生窒息危险。通过试验检测,在轿厢满员情况下,模拟电梯停电故障(风机关闭),经过15分钟后,轿厢内的合氧量没有明显变化。电梯“窒息”事件发生多是由于乘客被困轿厢里,对电梯结构不了解而引发恐惧,导致乘客高度紧张,引发心跳加快,呼吸困难的一种现象。

乘客被困故障电梯后,首先要保护冷静,利用电梯轿厢内的紧急报警装置与电梯使用管理单位取得联系,告诉对方自己被困电梯的位置。如果紧急报警装置失效或无人应答,可以通过手机向外取得联系,或者通过警铃向外发出救援信号后,在轿厢里耐心等待救援是最安全的,待电梯平层后走出电梯轿厢,切勿扒门自行救援。

关于电梯下坠。理论上,电梯不可能发生下坠,电梯有超速保护装置,一旦电梯运行速度超过限速器动作速度,制动器及安全钳会让电梯马上停下来。

实际中,电梯多数为下行滑动,由于人在相对密闭的轿厢是无法准确感知电梯运行速度与方向的,再加上乘客本身恐慌的心理,因此会产生电梯下坠的错觉。

所谓电梯“滑梯”,是指电梯在运行过程中检测到某个系统问题,做出的复位措施,当电梯主板识别到楼层位置不正常(如:平层感应器出现问题)、电梯供电电压不稳定、门锁突然断开又立即闭合、安全保护信号不正常等,电梯控制系统便会发出复位信号,电梯将以检修速度到基站位置复位。通俗地讲,运行中的电梯有时也会发生“迷路”,“找不到楼层”等故障,不过,很多电梯都能启动“自动寻址”功能,将电梯运行到基站以校正楼层计数。

当电梯发生“滑梯”情况时:

1、轿厢内人员不要过于恐惧,做好相关自身的保护措施。

2、如果电梯停止运行能正常开门,请及时撤离轿厢,并告诉电梯使用管理单位,电梯有故障发生过,请专业的维修人员到现场进行检修确认后使用电梯。

3、如果电梯停止后不能正常开门,请及时通过紧急报警装置与外界取得救援联系,并在轿厢里耐心等待救援。

针对电梯“滑梯”现象,需要特别强调,不文明的使用行为可能引起电梯“滑梯”。比如:乘坐电梯时,在电梯里乱蹦乱跳;在电梯运行过程中,去乱扒轿门;在电梯外面,无故去乱扒电梯层门等。

朱军:高速电梯的楼显比实际到达的楼层要快几层,所以乘客在困梯时会感觉电梯下坠了好多层。@金新锋 

益清(第二主持):电梯事故时有发生,令人揪心:

(点击访问:猛踹电梯,小伙坠楼身亡!)

2016年5月21日,北京复兴门百盛购物中心一名儿童不慎跌入扶梯机坑受伤;2016年5月24日,深圳市新安街道新一佳商场一名乘客踩到缺失部位踏空,陷入自动人行道中而受伤;2016年5月29日,重庆市北碚区永辉超市一名作业人员卷入扶梯中受伤……

物管公司如何在项目内做好安全使用电梯知识宣传,引导业主安全、正确使用电梯?@侯国强

侯国强:采用新颖的形式宣传:利用互联网、微信的信息化技术手段进行宣传;以生动具体的案例图画代替枯燥的文字;通过开展与业主一同参与的知识科普学习活动等方式进行引导。

益清(第二主持):谢谢侯总!

维修保养存在的问题及解决办法

艾君(ICS):我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养,必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见,电梯从业活动受到了相关法规的制约。物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保,并非撒手不理。因为,一般来说,电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外),而大量的日常管理还是落在物业管理企业。

从安全性与及时性考虑,如何在日常工作中加强对电梯的维护保养,将问题解决在萌芽状态?@侯国强

侯国强:物管公司首先可以加强电梯监管力度。培养具有电梯专业知识和技能的电梯管理员作为监管电梯公司维保的人员,由电梯管理员对维保人员的工作计划及进度进行把控,对维保质量严格进行控制,加强对电梯维保公司的工作监管;其次从合同方面完善有关电梯维保工作的频次、标准等内容,同时要求电梯维保单位根据项目实际情况量身定做切实维保方案,优化内部资源,落实预防性维护保养。第三,按时对电梯进行年检,认真听取检测单位的专业意见,对特检所提出的整改意见认真整改并接受复检,电梯复检合格后方可使用。

艾君(ICS):超高层大厦在电梯的使用安全上是否有更加严格的标准和规定?维护管理是否更加困难?@朱军

朱军:这是必须的。电梯让乘客使用仅是表面,后台的监控与支持非常重要。一方面要告知乘客正确使用,不得有吸烟,带宠物等不文明行为,更要严格管理乘客与货运必须分开,防止货物小面积载荷大对电梯造成不利影响,更防止材料的超大、超长或其他原因造成对乘客电梯的损坏。同时加强日常巡检,在乘客发现问题之前先行发现问题,包括电梯内照明、通风、五方对讲的功能必须时时刻刻满足,让乘客有安全感。

在中央监控室内配置电梯监控系统,时刻了解电梯的运行情况,遇到突发情况时,能够迅速地知道是哪一台电梯在哪一层停止运行了。然后可以迅速地安排电梯维修人员实施解困,五方对讲设备必须时刻保证完好,在发生突发情况时,通过对讲设备与乘客保持通话,安抚受困人员,随时告知受困人员实施救援的进度,这些都会对受困人员产生有益的影响。电梯轿厢内的摄像探头也要保持完好,监控受困人员的一举一动,为救援提供帮助。

对于货运电梯,有必要设置电梯工,让电梯在电梯工的监管下运行,这对保护电梯是非常有利的。写字楼货运量非常大,可以说白天和夜间是不间断的,目前施工单位一些人员的文明素质还没有那么高,总会有一些不符合要求甚至是野蛮运输的行为发生,通过技防监控并不能真正达到管理要求,现场有电梯运行工的存在,起到了非常大的作用。

电梯机房运行的环境,包括温度、灰尘量都要求物管公司必须进行有效地监管,使设备工作在一个干净、合适的温度下,才能保证电梯可靠和稳定地运行。

从以上这些方面可以看出,不仅是维保人员人认真维护保养电梯,同时涉及到监控人员、巡检人员、电梯操作人员都要认真做好各自对电梯所要承担的管理职责,这样才能保证电梯可靠、稳定、长期连续地运行。

艾君(ICS):《特种设备安全法》的实施,对电梯修理和保养做出了进一步的规定,电梯修理必须由制造厂家或制造厂家授权并取得相应许可证的单位进行。而电梯维保除了厂家可以提供服务以外,取得许可的安装、改造和修理单位也可进行维保,无须厂家授权。

但在实际工作中,电梯的修理与保养却难以分割,导致维保不到位现象频发。金老师,电梯修理和保养界限如何划分?

金新锋:电梯修理和保养界限划分是依据国家质检总局颁布的《电梯施工类别划分表(修订版)》。

所以选择优质的维保单位显得尤其重要,维保单位应该严格遵守特种设备相关法律法规。

电梯施工类别划分表(修订版)

注1:改变电梯的调速方式是指:如将乘客或载货电梯的交流变极调速系统改变为交流变频变压调速系统;或者改变自动扶梯与自动人行道的调速系统,使其由连续运行型改变为间歇运行型等;

控制方式是指:为响应来自操作装置的信号而对电梯的启动、停止和运行方向进行控制的方式,例如:按钮控制、信号控制以及集选控制(含单台集选控制、两台并联控制和多台群组控制)等。

注2:规格是指:制造单位对产品不同技术参数、性能的标注,如:工作原理、机械性能、结构、部件尺寸、安装位置等;

型号是指:制造单位对产品按照类别、品种并遵循一定规则编制的产品代码。

这里使用管理单位与维保单位共同遵守相关法律法规显得尤为重要!不要图方便,就简化程序,一则违反相关法律法规,二则对电梯使用留下安全隐患。

朱军:高端的电梯管理中,有的中央监控室可以直接管理电梯的起、停,和对停层的授权管理。

艾君(ICS):2015年7月26日荆州电梯事故发生后,公众对电梯安全问题的关注度提高,“电梯至少每15天要维保一次”的规定被大力传播,也成为居民们拿来对照自己小区维保是否“到位”的根据。金老师,电梯每15天一次的维保规定是否科学?关于电梯维保的周期,国家是否有具体的相关规定?

金新锋:首先,电梯作为特种设备,应严格按照国家针对特种设备的相关法律法规执行。电梯至少第15天要维保一次依据的是来自于《特种设备监察条例》第三十一条“电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。”

艾君(ICS):好的,金老师,应该如何防止电梯过度维保所产生的副作用?

金新锋:目前国家质检总局特设局已经在调研按需维保的相关内容并会出台一些相关法规文件。对于电梯过度维保,产生的副作用很难讲。目前较为常见的情况是由于电梯维保技术人才紧缺,为了满足15天一次的维保而把实际的维保工作没有到位。相信国家会出台相应解决目前的问题,其实有些使用场所,老旧电梯保养周期建议缩短,增加保养频次,如车站、码头、医院等相关人流集中,电梯又年份已久。

目前来说,过度维保基本很少,就算有,我们只能遵守相关的法规执行。聘请专业的,技术水平过硬的维保单位是关键,就算存在过度维保也是维保人员技术水平不足,叫“乱保养”,不按规定保养,想到哪是哪。

艾君(ICS):按照《物业管理条例》,物管公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。然而,物管公司由于其本身也是业主所聘用的。因此,在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求,另一方面,从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。

您认为应当如何协调两者间的矛盾?@侯国强

侯国强:可以采用折中的方法,如将业主的电梯费用从物业总费用中剥离,做到电梯费专款专用,如有节余,应建立电梯专项维修基金,在电梯需进行重大维修、改造、更新时的成为资金来源。

艾君(ICS):好的,侯总。通过分析物管公司与业主在电梯物业服务过程中存在的问题,一些问题的起因是电梯经常性出现故障,而对故障处理的响应时间又较长,无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会给业主的出行带来不便。针对上述问题,作为电梯的物业管理部门应当如何处理?

侯国强:应当具体问题具体分析,首先分析该电梯故障的起因是由于维保单位日常保养维修引起的还是电梯产品质量问题,如责任在维保单位,则要求维保公司进行系统的检修排查,提供全面的整改方案,根据方案建立长效机制,举一反三。如责任是电梯厂家,则要求并配合维保公司与电梯厂家沟通,针对产品质量问题进行深入研究分析,提供解决方案。

艾君(ICS):谢谢您~

电梯事故中规避不必要的法律风险

益清(第二主持):最近一段时间,电梯“吃人”、“伤人”事件屡屡发生,一时间电梯的安全问题受到极大关注。由于电梯涉生产、安装、使用及维护等多个环节,因此发生事故,责任认定很复杂。住宅区内的电梯一旦出现事故,责任到底该由谁来承担?@侯国强

侯国强:得区分情况,出现事故应由物管公司先做善后处理!

电梯的责任划分应参照相关的电梯安全监督管理办法,随着大家法律意识的加强和电梯操作使用知识的普及,对物业管理企业的相关不平等责任划分正在逐渐减少,但是我认为物业管理企业在电梯运营管理过程中对管理制度的建立、落实以及宣传普及等责任应加强。在有条件的情况下,尽可能为电梯参加保险,防范风险。发生意外情况时,保护现场,请专业机构进行故障分析,找出故障原因分清事故责任。

益清(第二主持):发生电梯责任事故后,制造厂家、维保企业、物管公司、业主等经常是互相推卸责任“踢皮球”。请问金老师,对此,国家制定了哪些法律法规,对电梯产权人以及各方职责进行详细的划分?@金新锋

金新锋:其实相关法律都有相应规定,如:

在《特种设备安全法》第十九条 特种设备生产单位应当保证特种设备生产符合安全技术规范及相关标准的要求,对其生产的特种设备的安全性能负责。不得生产不符合安全性能要求和能效指标以及国家明令淘汰的特种设备。

《TSGT5001-2009电梯使用管理与维护保养规则》第四条 使用单位应当加强对电梯的安全管理,严格执行特种设备安全技术规范的规定,对电梯的使用安全负责。

第十四条 维保单位对其维保电梯的安全性能负责。对新承担维保的电梯是否符合安全技术规范要求应当进行确认,维保后的电梯应当符合相应的安全技术规范,并且处于正常的运行状态。

第十三条 电梯乘客应当遵守以下要求,正确使用电梯:

(一)遵守电梯安全注意事项和警示标志的要求;

(二)不乘坐明示处于非正常状态下的电梯;

(三)不采用非安全手段开启电梯层门;

(四)不拆除、破坏电梯的部件及其附属设施;

(五)不乘坐超过额定载重量的电梯,运送货物时不得超载;

(六)不做其他危及电梯安全运行或者危及他人安全乘坐的行为。

《特种设备安全法》中第三十八条 特种设备属于共有的,共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备,受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务,承担相应责任。共有人未委托的,由共有人或者实际管理人履行管理义务,承担相应责任。

第四十五条 电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照本法取得许可的安装、改造、修理单位进行。

电梯的维护保养单位应当在维护保养中严格执行安全技术规范的要求,保证其维护保养的电梯的安全性能,并负责落实现场安全防护措施,保证施工安全。

电梯的维护保养单位应当对其维护保养的电梯的安全性能负责;接到故障通知后,应当立即赶赴现场,并采取必要的应急救援措施。

第四十六条 电梯投入使用后,电梯制造单位应当对其制造的电梯的安全运行情况进行跟踪调查和了解,对电梯的维护保养单位或者使用单位在维护保养和安全运行方面存在的问题,提出改进建议,并提供必要的技术帮助;发现电梯存在严重事故隐患时,应当及时告知电梯使用单位,并向负责特种设备安全监督管理的部门报告。电梯制造单位对调查和了解的情况,应当作出记录。

我针对上面的法律法规做得个人观点的整理:从以上几条法律法规来看,产权人特别是共有人,可以委托物业管理单位或者其他管理人管理特种设备,受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务,承担相应责任,对电梯的使用安全负责。

维保单位对其维保电梯的安全性能负责。《特设备安全法》中也规定了制造单位对其生产的特种设备的安全性能负责,这里两个单位对电梯安全性能负责,其实制造单位负责的是本身的安全性能,维保单位负责的是日常的安全性能,

如果非制造单位维保时,发生责任争议,建议申请相关有资质的单位鉴定。业主首要清楚,电梯作为共有设备,其实是每位业主的共有财产,坏了是要自己出钱维修与改造,甚至更新的。大家应当共同爱护,文明规范使用电梯。

益清(第二主持):谢谢金老师的分享!

(以下是嘉宾主题发言结束后,沙龙群友部分具有代表性的发言)

Blaotou:金老师您好。请问按一般经验,技术上可否合理界定电梯的一般使用年限?

王尔德(编辑):@朱军 您好,请教您一个问题:在电梯的整个生命周期中,被广为关注的生产、安装只属于短暂环节,维修和使用管理却是长期过程。然而从2015年发生的58起电梯事故的事故原因分析中可以发现,单违章作业或操作不当就引起13起事故。电梯的维保工作通常是由谁来做?如何对维保人员的专业程度进行考核?

朱军:一般是维保公司做,对技术含量高的电梯最好请原厂维保。

金新锋:这个要根据电梯的使用情况。因为电梯可以维修、改造,所以国家没有强制的报废年限,但针对各主要部件有相关报废标准。现在第三方可以做电梯安全评估,来确定电梯是否存在维修价值。@Blaotou 不知道这么回答是否满意。

振太 (罗成):曾经听科瑞殷连根先生讲电灯照度问题,国人喜欢用到它不亮为止,却不知在过了设计的使用寿命之后,其照度会影响视力及费电。

王尔德(编辑):@朱军  如果是我们自己工程人员来进行维护,对工程人员有什么要求吗?

Blaotou:谢谢金老师!

朱军:要有国家的资质。

金新锋:@王尔德(编辑) 如果你们没有相应的资质,那是法律法规不允许的。

朱军:@振太 (罗成) 所以要预防性维护,到期就换,不要等坏了再换。

金新锋:@振太 (罗成) 其实所有的零部件,厂家都有设计寿命,但许多人没坏是不愿意更换的。电梯维保除了依据国家的维护保养规则外,还应遵守厂家的维护保养说明书。

朱军:@金新锋  金老师您说的对!

振太 (罗成):@朱军 为了安全及质量 应该严格按时保养及按时更新。在安全问题上没有取巧,一切取巧都有可能成为隐患。

蓬莱阁:在我们购买住宅或商业楼中安装的电梯设备从产权上是属于全体业主的,你的购房款中就支付了买电梯的费用。这是我们业主自己的财产和设备,而它又牵扯千家万户安全,故维护和使用就应得到我们广大业主的关心和重视。

健康使者:我个人观点:1、建设初期就应选择好的质量有保障的产品。2、维护保养要到位,防患于未然!

三金四少:从实务的层面谈谈电梯的管理。先说现象:维保单位是基础和保障,物管公司选择维保单位是个重点问题。质监局是主导单位。

先说物管公司:西安维保市场已经开放,技术壁垒逐渐打开,部分已经脱离原厂家维保,物管公司选谁?招标,良莠不齐,当然要找性价比好的,但是在实际操作中,物管公司往往“唯利是图”,我的意思是指:短视的利益让物管公司越便宜越好,这本身就是就倾向存在;人员素质,混,打电话不接,不驻场,想办法配件暴利。

我们的操作指引是:招投标——性价比——严密合同——30台/每人——必须驻场——合同附件。合同附件中把电梯的全部零部件的价格、规格、型号列清,当然,这个价格我们是经过调研的。物管公司在各个项目配置电梯管理员,专职巡查、对接维保、签字。

次说维保公司:物管公司在舆论的夹缝中,维保公司的日子也不好过,当然谁家也不好过。关键是电梯维保市场化了,包括三菱、蒂森等,原来还有技术壁垒,现在西安电梯维保是混战掠夺期,物管公司在这块是“香饽饽”了。站在维保的角度,我提点建议:

1、守住底线。300元每台做不下来就不做,市场的混乱是暂时的。稳住,否则最终还是受害者。

2、责任。驻场维保人员要有监督和考核,漏检和溜号还是会发生的。

3、合同中赋予物管公司责任,电梯专员和维保人员要互动、能相互监督。

4、维保痕迹记录。工作联系单、预警函到到位,一但有事故,能证明你一直在作为,当然,你一定是真作为了!

再说质监局:个人认为,最能保证电梯管理正常化的还是政府部门。我的意思是说,要想让维保公司精细化、规范化保养,让物管公司加强日常巡检,督导业主文明乘梯,政府一动作,事半功倍。比如西安质监局要求:电梯必须每年质检,每台电梯必须买保险,否则就不发合格证,在目前认识不清的阶段,强硬的行政命令还是有效的。在质监局的倡导下,我们一个项目的社区主导开展了一次“电梯安全运行”宣传活动,非常成功,维保单位、物管公司、质监局都参加,与业主见面。

FrankieLi:作为物业人,重管养是必须的,但还有一个环节也是必须重视的,就是电梯安装施工。这一过程做得到不到位,决定了我们物管企业日后在长期的管养中的难度和成本是否能控制的问题。在这个过程得有工程管理的发展商、前期介入的物管公司、主管验收的安监部门共同把好关,否则,有些因安装施工问题而导致的问题,即使物管企业后期多用心用力做管养,都可能是回天乏术了。

三金四少:各方责任及义务,各位都罗列了法规条例,不赘述了。关键是执行问题,我觉得质监局的行政督导太关键了,对大多物管公司而言,它的一纸文件或罚单,可以触动开发商。该报废了,谁说了算?有规范,倘若不执行呢?不是还得政府出面。政府出面也是不正常的,但在目前业主委员会没成立或主导能力虚弱的情况下,只有政府出面解决。查物业工程人员的“电梯操作人”,对操作人员培训还是要靠政府。

严实(编辑):嘉宾讲了很多“应该”做的,您若能讲讲做不到怎么办,就太好了。@三金四少  有什么办法实现过程监督呢?

三金四少:记得前一阵子,说是物管公司应是电梯管理的主体责任方,物业管理行业一片哗然,除去本位思想,我认为物管公司真的责任大,维保公司再不好,是你叫来的!

严实(编辑):这个我不同意,维保公司主要从质监局那里获得许可,物管其实没得选,所以不能承担第一责任。

原梦:不能同意@三金四少  所言,物管公司因不专业才请维保公司,否则请他们何用?

郭连忠(金龙宇资产顾问+能源管理):@金新锋  老师好!我很关心您提到生产元器件厂家有寿命周期的说法。因为我在深圳负责超高层甲级写字楼时,三菱电梯厂家会发函说钢丝绳到期要更换了,但是这个期限对方又说不清。而我们深圳商场使用奥迪斯电梯的厂家维保单位更逗,发函要求免费更换制动的元器件而且更换完了之后要把旧的带走!后来我拦住不让他们带走,最后他们才说这种型号的扶梯刹车有问题。所以多年来面对超高层甲级写字楼的高速、超高速电梯、大量的商业购物中心的扶梯的管理后,我很关心电梯各种配件的质量寿命,怎么才能找准电梯及各种配件的时间寿命?另外还有财务的折旧怎么做更规范?@朱军  @侯国强 

严实(编辑):如果维保单位不需要特别授权(特种设备),那才是物管公司可以直接做的了。@三金四少 

三金四少:@严实(编辑) @原梦 有一定道理,物管公司的选择是关键,并且物管公司有监督合同执行的责任。

毛志远:严重不同意物管公司责任大的说法。谈监管方面,政府质检、安检,包括业主大会的执行机构业主委员会也负责监督管理。以此推理,质检、业委会的麻烦更大。

生产不是物管公司、采购不是物管公司、安装不是物管公司、验收不是物管公司、质检不是物管公司、使用不是物管公司,没有理由物管公司担责。

物管公司之于电梯的责任,一是代表业主(大会)收物业费(电梯费);二是代业主选一个政府质检发证的维保单位;三是代为支付维保费、年检费等费用。

无论是法理还是能力,物管公司都不能成为电梯的责任主体。一些地方仓促发文划责任,实际就是和稀泥、推责任。

蓬莱阁:物管公司在小区是干什么的?业主交了物业费,它一是对业主进行服务,二是对设备设施进行管理。试问能叫不懂电和设备的业主来负责吗?产权是业主的,管理和安全责任当然应由物管公司负责,在北京还没听说由业主负责的声音。

当然,物管公司交了委保费给委保单位,委保单位也有一定责任。

毛志远:@蓬莱阁  所以必须是专业人做专业事。电梯作为特种设备,必须是由具备特种设备管理能力的维保公司负责。

蓬莱阁:维保公司和物管公司各负其责,说物管公司没责任业主不会接受,业主业委会没有责任是应该的,当然业委会在实操中对电梯保养维修组织失职,它也逃脱不了责任。其实由四部分组成的电梯是机械设备中再简单不过设备了,因为有安全隐患才使我们更加重视它的维护和保养,如保养到位,使用率不是很高,25年的寿命是不成问题的,当然也需好品牌。

金新锋:@郭连忠(金龙宇资产顾问+能源管理) 其实每个制造单位应该有关于主要电梯部件的设计寿命,只是目前很多制造单位对这一块内容并不完善,我想随着意识的提升,会越来越完善的。因为目前很少有单位能做到说预防性维修,基本上是不坏不修。

还有,关于奥的斯的情况,其实是各个厂家都会存在这个问题,说明制造单位还是负责任的,主要是目前国情下,制造单位不愿意公开召回,怕影响不好。实际上我个人的理解,所有的产品在设计、制造过程中都会出现一些小的瑕疵,这也是再所难免的,能够主动去召回、更换,保障安全的企业才是上进的、优秀的企业。我想任何企业都希望自己的设备没有问题,现在有些企业召回少,不代表其产品质量好,只能说他们很少去关注其售后服务。

柏利军:我公司的情况是:谁想要做电梯维保,必须给电梯买保险,还要给业主买保险,我们才能谈维保合同,这一做法还是有效果的!个人建议。

张盛英:买保险的钱谁给?电梯年审的钱本来已经是无奈的支出。政府部门就这样看几下,每一台机就收几千块钱。不知大家每个地方的年审费情况如何?

东哥:深圳已经取消了电梯年审费。

柏利军:维保公司啊!@张盛英

李安富:@张盛英  国家已经发文取消了电梯年检费。这是取消电梯年检费的文件。 [关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知 - 贵州红汇物业管理有限公司 :“附件中,取消的行政事业性收费项目中第19条为“产品质量监督检验费中的定期检验费”。我们是严格按照国务院部委的文件执行的。且文件要求“各地区、有关部门和单位要严格执行本通知规定,对公布取消和暂停征收的收费项目,不得以任何理由拖延或者拒绝执行。各级财政、价格部门要加强对落实本通知情况的监督检查,对不按规定取消和暂停征收相关收费项目的,按有关规定给予处罚,并追究责任人的行政责任。”

张盛英:这个名头是取消了,但是我们这边还保留着,以其他费用的名义收取,比如“技术指导费和限速前钳测费”。

金新锋:@李安富  产品质量监督检验费中的定期检验费,这与电梯年检费无关。

张盛英:我们这边如果这些费用不缴纳,就会借故压着合格证不发。所以很多合格证到期了还没换新的,这种现象很普遍。业主意见很大,总说为什么电梯不拿去年审。

人格品格:电梯上上下下,安全第一,安全靠维护,在维护过程中,细致观察,检查所有问题不放过一丝漏洞。标识清楚,运行平稳,安检合格。

李安富:@张盛英  你们是哪里?

张盛英:广州番禺、肇庆、东莞、清远,每个地方收费名义都不一样。反正要给点钱,当然比以前的年审费少的多。

王自成:虽然日常有维保单位负责对电梯的保养工作,但是我认为严格的内检很重要。

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