业委会和居委会的关系

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行职责。居委会和业委会既有联系,又有区别。在实际工作中,大多数居民同时是业主,业主多数也是居民。居委会和业委会的工作重点各有侧重,但也有很多重合。居委会与业委会在哪些领域有重合部分?区别有哪些?居委会与业委会职责的合理界定是什么?在实际工作中双方如何协调工作,如何履行各自的职责和义务?

业委会与居委会的区别与交集

益清(ICS):业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责;居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众组织,主要是对“居民”的管理。首先请陈幽泓老师跟我们讲一讲,业委会和居委会是否有产生交集的地方?具体是什么?

陈幽泓:请看法律规定:《居民委员会组织法》第三条居民委员会的任务:

(一)宣传宪法、法律、法规和国家的政策,维护居民的合法权益,教育居民履行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种形式的社会主义精神文明建设活动;

(二)办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;

(三)调解民间纠纷;

(四)协助维护社会治安;

(五)协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作;

这里面很多内容与业主组织物业管理活动相关,比如安全、卫生、调解纠纷、保护公共财产等,这两个组织在社区层面的义务责任具有相关性。

益清(ICS):刘老师,您认为业委会和居委会最大的区别是什么?

刘政:居委会和业委会同是自治组织,但二者最大的区别是:居委会是政治民主自治组织,业委会是财产民主自治组织。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础,也是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一。

业主委员会是由该小区建筑物区分所有权全体权利人的业主大会依法选举产生的,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定事项,并接受业主监督的自治组织的执行机构。居委会(社区)的工作内容比业委会(小区)更广泛,业委会只受权在本小区且仅限物业管理重大事务方面的决策和对服务提供者的监督。同时,在小区尚未成立业主大会的时候,居委会可以代行业委会职能。

业委会与居委会的分界

益清(ICS):社区委员会和业主委员会从概念入手可能没有丝毫联系,但它们以物业管理为纽带连接起来,从而使两者能够进行对比和关系探究。2008年网易新闻报道广州——1443个居委会举行换届选举,然而居民却大多对此表示冷淡,甚至有居民表示,有了业委会,无需居委会。有调查指出,居民对自身权益的漠视源于居委会功能日渐弱化和新型住宅小区划地而分的现状。严老师,您认为业主对自身权益的漠视状态是否有所好转?是否应该以及如何帮助业主扭转“有了业委会,无需居委会”的观念?

严向红:长期以来,很多人有一个认识上的误区,就是把社区居委会当做政府机构,而不是一个自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。虽然事实上,居委会的确也承担了部分属于街道职能的行政工作。因此,大部分人对待社区委员会的换届选举采取漠视,或者认为早就已经内定。有些人即使参与,也仅仅是走过场。更有人为了一点点小纪念品才参与投票。

其实,在小区日常事务里,很多人往往不知道自己的权益是什么,哪些是自己应尽的义务,哪些是自己应该得到的权利。很多人在自我感觉利益没有受到侵害或者不了解侵害行为已经产生的情况下,很少会主动去了解共有部分的管理情况和支出收入情况。他们会用工作忙没时间之类的借口来回避,甚至有些业主在知道自己权益受到损害的情况下仍然选择漠视,一方面不愿花时间精力,另一方面寄希望于别人会出头,还有就是认为这些利益分摊到每个人头上是很小的数字,不值得计较。

这几年我更多参与到小区业委会事务中,发现一个现象:早期参与业委会筹备成立的业主,往往因为个人权益受到侵害,为了维权而参与。而平时较多参与社区活动的人,大部分是那些机关事业单位退休的党员干部,他们往往不是自发、主动地去参与,而是被动接受社区委员的组织参与。

所以,业委会要加大对《物权法》的宣传,让业主明白自己的权益,从而使更多的业主参与小区管理,反过来也是对业委会工作的支持与督促。

益清(ICS):业委会和居委会的工作侧重各有不同,但也有重合的部分,刘老师,在实际工作中哪些部分会发生重合?当他们的工作发生重合时该如何协调?

刘政:当前业委会和居委会的业务确实有部分是重合的,例如调解业主(邻里)纠纷、爱国卫生运动等与居民(含业主)参与有关的事务。应当说居委会的“业务”涵盖社区里的小区的各项事务。而对于业主大会授权业委会履行职责的有关事务,居委会不宜干预;然而,对于业主大会表决通过的,但违反相关法律法规的决议,居委会也有权提请街道办指导该业委会组织业主大会会议重新表决。理想的状态是,居委会应当有能力指导业委会和监督物业服务机构运作,业委会和物业服务机构(或者受业主组织委托)作为社区的一员也有责任配合居委会的工作。

益清(ICS):相似的问题同问陈老师,当业委会和居委会的工作产生交集和重合时,有可能会出现双方都管或双方都不管的状况,应该怎样协调工作?

陈幽泓:无论在法律政策论证层面,还是在理论研究层面,对于居民组织和业主组织的研究是非常初步的。同时基层自治组织,包括居委会的组织建设都很不完善,存在很多问题,这也是为什么我们今天对这个问题如此感兴趣的原因。

很重要的原因是,由于业主组织长期事实上存在于体制边缘,处于自生自灭状态,所以很少有立法者和理论研究者深入研究二者的性质与关系。但是目前,从国家到社会、从研究者到实践者,对于二者的关系都开始了重新认识,我认为这将需要对业主组织和居民组织的权利、权力、义务、责任的内容、性质、边界做明确的界定,这需要深入的法律研究和理论研究工作。

陈幽泓:从制度建设来说, 根据中办、国办文件《关于加强城乡社区协商的意见》:“我国经济社会发生深刻变化,利益主体日益多元,利益诉求更加多样。社区是社会的基本单元…; 基本形成协商主体广泛、内容丰富、形式多样、程序科学、制度健全、成效显着的城乡社区协商新局面…;城乡经济社会发展中涉及当地居民切身利益的公共事务、公益事业…;当地居民反映强烈、迫切要求解决的实际困难问题和矛盾纠纷…;确定协商主体。基层政府及其派出机关、村(社区)党组织、村(居)民委员会、村(居)务监督委员会、村(居)民小组、驻村(社区)单位、社区社会组织、业主委员会、农村集体经济组织、农民合作组织、物业服务企业和当地户籍居民、非户籍居民代表以及其他利益相关方可以作为协商主体。”

最后,发挥第三方作用。各型各类功能作用的第三方协助培育居委会业委会能力,起到辅助作用。

简言之,需要法律政策研究,需要制度机制作用,需要第三方机构发挥作用。

益清(ICS):《上海市居民委员会工作条例(草案)》提交市人大常委会会议一审,法规草案拟理顺居民委员会与业主委员会、物业管理企业之间的关系,草案中要求,居民委员会应指导和监督业主委员会依法履行自治管理职能,协同业主委员会督促物业服务企业履行物业管理职责。

请问严老师,既然有了代表全体业主利益的业委会,为何又需要居委会监管?物业管理本是市场行为,准行政组织的介入是否合理?

严向红:行政干预过度这一行为普遍存在于现行小区业委会管理模式中,根源在于现行制度的不完善和滞后造成。《物权法》明确了业委会成立的条件等内容,却没有明确业委会成立以后的培训、管理监督机制。业委会是业主大会决议的执行者却没有法人资格,业主大会才具备法人资格。事实上,(浙江省)很多小区业委会成立后,除了得到一本《物权法》《浙江省住宅小区物业管理条例》外,没有任何的辅导培训。这一点我自己深有体会,从当选的那一天开始如履薄冰,一路行来战战兢兢。业委会能不能正常履职,全凭业委会委员们个人能力、责任心,一点点去摸索学习。

我们曾经在2014年做过一次调查,宁波市成立了业主委员会的小区不足半数,而这些业委会里面能够基本正常履职的不到三成,更有一些业委会受社区甚至物管公司操控,业委会只是装点门面的“空架子”,有些小区业委会公章干脆直接放在社区或者物管公司那里。

反观街道社区,则往往利用“指导、监督”这一条,粗暴干涉业委会工作,越权行为屡见不鲜。如果这些越权行为出发点是为了维护整个社区利益还好说,事实上,越权行为往往是以侵害侵占业主的利益为目的。同时,街道社区的工作人员往往并不具备指导能力,这几年,连什么是业主、业委会主任委员的职责是什么都搞不清的社区主任我已经见过很多很多。所以,我们业委会协会组织的培训活动并不局限于业委会成员,也对社区、物管公司开展培训教育。并大力推广第三方模式,规范指导业委会工作,帮助业委会更好依法履职。

前几天我旁听了一个小区业委会诉街道行政越权案,小区业委会开设了独立账户,掌管了小区公共部位收益,同时,业委会提出对物管公司进行审计。这时,街道先是用各种手段施压于业委会委员,导致个别委员辞职。再借口业委会经济有问题,直接发文解散业委会。在法院审理这起行政诉讼案的时候,再次操控组织成立了下一届业委会。

从现实情况看,因为制度的不完善,业委会工作的确需要指导和监督,但怎样指导、由谁指导?怎样监督、由谁监督也需要法律给以明确。

最好的模式就是各行其职,做好自己份内事。

深圳与北京业主大会为何难成立?

益清(ICS):1991年3月,中国内地第一个类似业主委员会的雏形诞生于深圳万科天景花园小区。然而据深圳市住房和建设局的相关资料显示,深圳市住宅区业主大会的成立率约为34%,仅处于全国平均水平。请问刘老师,造成深圳市成立业主大会比例比较低的原因是什么?是否采取了一些突破方式?

刘政:业主大会成立的阻力主要来自以下几个方面:一是来自物业建设单位的阻力。在房地产开发过程中,建设单位可能存在诸多的问题,如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位,以及建设单位将部分产权不清的共享部位占为己有等问题。建设单位担心成立业主大会后,业主有了独立组织会进行维权,自然会阻止成立业主大会,至少不会主动支持成立业主大会;二是来自物业管理企业的阻力。在管物业管理企业担心成立业主大会后,会对他们的工作形成监督压力,所以,物业管理企业特别是建设单位下属的物管公司不希望成立业主大会;三是来自一些既得利益者的阻力。如一些共享区域被个别业主或单位擅自占有,擅自改变物业使用功能,乱搭建影响他人生活等,这些既得利益者不希望成立业主大会,他们为了自己的既得利益甚至会阻止成立业主大会。

为解决成立率低的问题,近年来我们推行了微信电子投票系统以及培育物业管理咨询评估第三方组织辅助业主等措施。通过修订《深圳经济特区物业管理条例》,在顶层设计中改革和完善物业管理业主自治制度,这给我们带来了一个历史性的机遇。我们认为,应当以兼顾前瞻性和可操作性为原则,按照改革的思路、运用市场的方法、遵循发展的规律、引进技术的手段,在制度设计时探索解决以下几类问题:一是确立业主的建筑物区分所有权全体权利人——业主大会社会团体组织民事主体的法人地位,提高《业主管理规约》的法律约束力,明确其个体成员及相关各方(使用人、委托管理人)共同管理的责任和义务,严格执行《业主大会议事规则》和履行《物业管理服务合同》;二是从政府行政管理机构职能分工的角度,区别社会事务管理职能和行业管理、市场监督职能。理顺对业主大会组织运行的指导、辅助职责和登记、监督职能,加强对物业管理服务机构等专业服务提供者的行业自律和市场监管力度(我们多次建议将对业主自治组织的指导、监督等社会管理事务改由民政部门负责)。

益清(ICS):请问陈老师,目前北京市住宅区成立业主大会的情况如何?请您给大家介绍一下。

陈幽泓:好的,我们北京情况不理想。业主组织的数量处于一种动态状况,新的不断成立,成立的又有处于僵化或者自我解散状态,根据北京市住建部门数据,建立数量在2008-2013年呈增长趋势,从707个到1071,此后呈下降状态。

益清(ICS):据您了解,为什么会出现这样的情况呢?

陈幽泓:原因,全国情况是差不多的,除了少数城市。北京的特殊情况是, 北京市住建委2010年左右曾经提出了业主大会在北京市全覆盖的目标,出台的"以《北京市物业管理办法》为核心的“1+36”政策体系,曾经规定了开发商在业主组织成立前要承担物业管理的责任,即不得向业主收物业费,住建委还支持成立了两个市级民非组织——业主大会辅导中心,建立业主大会电子公共决策平台等,这些措施的确推进了业主组织的成立。前面的数据显示,在那个时期段,的确作用明显。但是在住建委领导人更换后,情况明显变化。但是,业主在小区中成立组织的努力一直没有改变,总是有新的组织产生,可以说是屡败屡战。

严向红:虽然屡败屡战,但一直在前行。

益清(ICS):业界认为合法的业主大会的成立有利于社区的管理,除了您刚才提到的成立业主大会辅导中心、建立业主大会电子公共决策平台,北京市是否还有其他手段和措施来促成业主大会的成立?@陈幽泓

陈幽泓:在上一阶段,锐意改革阶段,最独特的措施是让开发商交物业费,这个作用挺明显,虽然争议很大,也有些副作用。总之,北京的措施可以给其他城市借鉴。

益清(ICS):副作用是?您可以稍微给我们举两个例子。

陈幽泓:既然成立前由开发商交物业费,有些业主就不想成立业主组织了,挺现实的。

真的要“居委会代业委会”?

益清(ICS):下面来看一则新闻:(点击访问阅读:《深圳拟修物管条例“居委会代业委会”修法思路遭反弹》

深圳物管条例修订已历经数年,连续3年成为人大建议案。深圳市人大常委会近日透露,新的立法思路是,深圳将探索立足我国居民自治的基本国情,充分发挥居委会的制度优势,进行制度设计,以居委会代行业主委员会的职责,以此破解深圳物业管理领域的各种难题。请问严老师,您觉得居委会是否可以代行业委会的职责?原因是什么?

严向红:我觉得居委会不可以代行业委会的职责,社区居委会、业委会的性质不同、职能不同。业委会是对物的管理,社区主要是对人的管理。对居委会而言,一方面应成为业主委员会和物业管理企业之间的协调者;另一方面,应成为业主利益的保障者和物业管理企业服务的监督者。对物业管理企业而言,其提供的管理和服务工作是社区建设的重要组成部分。而业委会则代表着业主利益,是小区物业管理监管的主体。理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系,三者之间相互衔接、相互配合、各司其职,形成合力,才能管理好小区。

益清(ICS):陈老师的观点呢?您觉得居委会是否可以代行业委会的职责?如果不行,原因是什么?如果可以,是否有前提条件?

陈幽泓:在这里没有办法做简单的回答,这个问题不简单,还有目前的报道对这个问题所给予的信息不充分,只有两个字,没有立法论证。

严向红:社区的工作职责有四点。一、管理职责:在有关部门的的指导下,组织社区居民进行自治管理,搞好社会保障、卫生、计生、治安、文化等各项管理,完成社区居民代表大会和社区议事委员会确定的目标任务;

二、服务职责:组织社区居民开展便民利民的社区服务和为社区特殊群体提供福利性服务、开展以劳动就业保障为重点的社会事务性服务,为社区弱势群体提供保障救助服务;

三、教育职责:组织引导社区居民开展法制教育、公德教育和科学文化知识,教育组织社区居民开展健康有益的文化娱乐和体育活动,形成具有本社区特点的文化氛围以增强社区居民的归属感和凝聚力,提高社区文明的文明创建谁水平;

四、监督职责:对政府有关部门和其它社区特色组织履行其职责的情况进行必要的监督,并将监督意见及时向有关部门或上级投诉部门反馈。

业主委员会是业主大会的执行部门,负责执行业主大会的决议,除此之外根据法律规定,业主委员会还履行以下职责: 1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;4、监督管理规约的实施;5、业主大会赋予的其他职责。差别非常大。

首先,从法律层面上解读,业主必须是物业的所有权人。房屋租赁人不是业主。社工可能是业主、也可能不是业主。而成为业委会委员的首要条件必须是业主。所以,我认为居委会代替业委会是不可行的,是对私权的侵害。其次,虽然有越来越多的高学历年轻人投入社区工作中,但不可否认,相对于业主的多样性专业性,社工的知识结构、能力技能更单一。业委会的工作其实涵盖非常丰富的内容,做好业委会工作需要具备一定的法律知识、经济知识和行政管理能力等,业主的多样性保证了业委会成员可以是由具备这些不同能力的人组成。在目前现有的条件下,社工因为发展空间小以及工作时间长而繁琐、收入低等原因,很难招募到高素质高学历人才。所以,用社区居委会代替业委会是不可行的。

陈幽泓:是代表?还是代理?条件是什么?责任是什么?

益清(ICS):您认为代表如何讲?代理如何讲?

陈幽泓:代表,通常是政治授权行为,代表就是被授权作为代表行动,因此代表的行为全部是被代表者授权或委托的。这不但意味着被代表者要对代表的行为负全部责任,同时也意味着代表的行为可视为被代表者的行为。于是,代表获得了权利,而责任和义务却由被代表者承担。

而代理的定义是指代理人在代理权限范围内,以被代理人的名义与第三人实施的法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。特征是,代理行为是民事法律行为。简单说,代理需要明确授权,通常对事项有严格具体规定,代表则不是。

居委会代行,是行政规定还是法律规定?亦或是行政许可?行政授权?权利剥夺?若是行政许可,则必须是是依法申请的行政行为。根据法律规定,这是指在法律一般禁止的情况下,行政主体根据行政相对方的申请,赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。行政许可是对国家经济、政治等方面进行宏观调控的手段,同时具有维护社会经济秩序,保障社会公共利益的作用。行政许可可分为普通许可、特许、认可、核准和登记。《行政许可法》第十三条本法第十二条所列事项,通过下列方式能够予以规范的,可以不设行政许可:

(一)公民、法人或者其他组织能够自主决定的…;

目前我们只看到,可能会成为文件中的一种规定,但没有看到明确的法律规定的论证。

代行(代言):代替,代人行使职权。如果董事长不能履行职责时,由董事长指定的副董事长或其他董事代行其职权前提:代拆代行指官吏不在时,由受委托人代阅公文及代为签行。禁代行合规总监职责的人员不得分管与合规管理职责相冲突的部门,代行职责的时间不得超过6个月。

益清(ICS):陈老师,目前是提出议案,决定拟修条例,只是修法的思路。刘老师,我理解的是否正确?

陈幽泓:等等这些都是对代行行为的探讨。

刘政:先澄清一下,所谓“立法思路”:“以居委会代行业主委员会的职责”,我认为是媒体或者某个环节引述时的理解或者表述错误。正确的是“在小区尚未成立业主大会的时候,居委会可以代行业委会职能。”用的是“可以”。这是现行法规中已经存在的条文,是一个权宜之计。比如现在那近70%的未成立业主大会的小区如果遇到抢修要动用维修金怎么办?谁来组织表决?但据此就剥夺业主的共同管理权是不可能的假想。

陈幽泓:还有现实问题,居委会自身能力问题:业主组织是基于物权的财产共同体,有非常复杂的财产权问题和财产的管理问题。而居委会自身的财产资源非常局限,是否独立尚存疑、没有独立财务,如何承担代行的法律责任?

刘政:这种修法思路并不存在!只是修法工作研讨中有种意见是要加强基层组织对业主组织的支持扶持,将业主组织建设纳入基层治理。

连续几年人大代表提出此项议案的主要原因是当前深圳业主自治制度运行中存在业主大会成立难、召开难、运作不规范,导致物业管理矛盾纠纷日益增多,例如2014年,深圳市、区两级主管部门共受理物业管理信访约1633件,而到2016年增长至2700余件。所以大家都将缓解物业管理矛盾纠纷的希望寄托于物管条例的修订上。希望创新管理思路,先行先试,解决当前业主组织和物业管理中存在的部分问题。

益清(ICS):该建议案引起业内人士的广泛探讨,相关条例起草人员是否已收到反馈?将会如何对待?@刘政

刘政:修订《深圳经济特区物业管理条例》建议案,目前被列为深圳市六届人大三次会议代表重点建议,由市人大重点督促市人民政府重点办理,并限时向市人大汇报办理情况。当前,市政府已要求市住房和建设局牵头会同市规土委、市民政局、市司法局、市法制办及各区政府等有关部门成立重点建议办理领导小组,办理该项建议案。

益清(ICS):目前进展如何?

刘政:目前初稿拟定接近尾声。

刘政:前述“修法思路”纯属乌龙。

陈幽泓:这主要是如何设计一种行政救济的措施,应对于业主怠于履职。台湾的立法是若召集人无法产生:主管机关得视实际需要指定区分所有权人一人为临时召集人,或依规约轮流担任,其任期至互推召集人为止。公寓大厦未组成管理委员会无法推选管理责任人,区分所有权人得申请直辖市、县 (市) 主管机关指定住户一人为管理负责人,其任期至成立管理委员会、推选管理负责人或互推召集人为止…总之,政府可以推一推!

益清(ICS):有人认为在一些新建小区中成立的业主委员会已经实际履行了居委会的很多职能,居委会的作用越来越不明显。那么,是否可以认为今后业主委员会将取代居委会? @严向红

严向红:业主委员会取代居委会也是不现实的。首先,业委会成员都是兼职履职,大部分人有自己的事业;其次,社区管理服务对象比业委会更多更复杂,我前面提到的他们各自的工作职能。职能不同,服务对象不同,性质不同,决定了他们不能互相取代,只能互相补充的关系。我的观点还是坚持专业,各行其职。

益清(ICS):相似的问题请问刘老师,有学者认为,由于业主们拥有共同的地权,因而可以构成一个联系紧密的共同体。而目前的社区中,人们缺乏共同的地权,没有共同的利益,只是一种想象的社区。居民委员会与物权无涉。因此认为,居民委员会将逐步退出历史舞台,被业委会所替代。您是否赞同这一观点?

刘政:我不同意这个观点,上面也说到,业主大会及其业主委员会是基于财产管理形成的自治组织,其权利仅限于对财产(主要限于共有财产)的管理上全体业主同意赋予的权利。

严向红:如果政府能参照村组织的管理体制,以立法层面制定业主代表大会选举规定,组建小区经济实体,将业委会按照专职、专业职业制运作。类似村委会、村经济合作,应该可行的。这样居委会就没存在的必要,但这是最高层的立法和管理体制改革问题。

刘政:业主和居民概念虽有重叠但完全不同。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,涉及经济、政治、生活的方方面面,业委会不可能取代。只是如何把居委会建设好也同样需要全社会的共同努力!

严向红:同意。

益清(ICS):居民委员会和业主委员会工作职责的交叉重叠主要体现在对物业小区内公共事务和公益事业的管理方面,包括物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护。由于两者的职责划分不清楚,小区内往往会出现“治安死角”“卫生死角”。出现此类问题应当如何解决?居委会与业委会职责的合理界定是什么?@严向红

严向红:在明确各自职责的基础上,居委会应该通过业委会,和物业管理企业之间做到相互协调。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作,例如共同参加物业管理联席会议,交流沟通情况,物业管理企业应当成为小区专业管理的主体,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”工作,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”工作。业委会则督促物业配合社区做好这些日常管理工作。

益清(ICS):2016年12月27日下午,《上海市居民委员会工作条例(草案)》提交上海市十四届人大常委会三十四次会议一审,草案明确,鼓励和推进符合条件的居委会成员经合法程序担任业委会成员。

《上海实施〈物业管理条例〉的若干意见》将街道办事处纳入业主大会筹备组成员,让居委会“挺进”小区的物业管理。该意见规定,符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应书面报告街道办事处 (乡镇政府),街道办事处 (乡镇政府)在接到书面报告后的30日内,与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组。筹备组由街道办事处 (乡镇政府)、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处 (乡镇政府)组织业主予以推荐产生。召开首次业主大会,应当邀请居 (村)民委员会参加,并接受其指导和监督。陈老师,您认为规定原本作为监督者的居委会委员必须“植入”业委会,其中反映了哪些问题?

陈幽泓:植入,不是法律术语,不明白要怎么植入。

益清(ICS):陈老师,“植入”只是一个比喻,意思是如果业委会必须要有居委会的成员,其中反映了哪些问题?

陈幽泓:没法想象。

益清(ICS):《物权法》和《物业管理条例》对业主委员会的职责范围都有明确的规定。而《城市居民委员会组织法》规定居委会七项工作包括行政工作、社会工作和自治事项三大类,其中行政事务占据了居委会的主要方面。居委会委员会出现角色错位,不仅影响其资质能力的正常发挥,也掣肘了其维护居民利益功能的发挥。您认为应当如何对居民委员会的工作职责进行科学的设置?@陈幽泓

陈幽泓:居委会的法律规定的自治组织性质和实际行政化状态,构成自身角色认定的严重冲突,这种冲突会存在一段时间。目前,政府越来越多通过购买社会组织服务,转载一部分行政职能给社会,对于居委会来说这是一个契机,也是挑战。居委会将要登记为法人组织了,也是契机和挑战。对于自治组织的独立性、能力、组织建设,将受到业主组织和其他社会组织的调战。居委会应随政府改革而同步改革,但目前还未看到居委会有改革的内在动力。

物业共有部分收益如何分配及管理

益清(ICS):(点击访问阅读:《杭州一业委会想给业主发个百万大红包,遭社区叫停》)

《钱江晚报》2016年11月2日报道,杭州下城区星都嘉苑业委会想把100万元小区经营性收入发放给全体业主,被社区紧急“叫停”。杭州市下城区文晖街道京都苑社区书记王晓燕表示,社区“叫停”的原因有两条:第一,按照法律规定,这些经营性收益归全体业主所有,可用于共有部位设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金;第二,业委会8月底到期后小区并没有完成换届选举工作,所以就不具备实施业委会职责的资格。

《现代物业》也对此事进行了采访报道:(点击访问阅读:《发放百万公共收益为何被“叫停”》)

首先请问严老师,您怎么看待这件事情?您认为还有哪些情况居委会可以干预业委会的决策和行为?

严向红:曾经有小区业主提出:房子出售时候,影响价格的因素是地段、房龄等,不会因为小区维修金多而价格高,我出售房子时候也带不走属于我的共有资产,为什么业主不能要求平均分配前一年的公共收益?物业共有部分收益如何分配及管理,一直是网上讨论质疑的热点。物业共有部分收益的使用,由业主大会决定,未作决定的,主要用于补充小区房屋专项维修资金,也可作为业主大会及业主委员会的活动经费,物业管理企业退管或业主委员会换届清算、审计费用等。只要通过业主大会决定,业委会有权通过“发红包”等形式将小区经营性收入发放给全体业主,社区居委会无权干涉。我们宁波就有小区给业主发放购物卡,米油等实物。还有小区拿出部分收益,奖励物管公司和物业优秀员工。如果只是业委会的决定,居委会可以干预。如果通过业主大会决议,居委会的行动就是越权。所以,还需要具体情况具体分析。

据我了解,宁波发放红包、实物等的小区都是维修金比较充裕的小区,发放金额在收益里所占的比例也不高,目的也是为了提高业主对小区事务参与的积极性。

益清(ICS):刘老师,您怎么看待这件事情?您认为还有哪些情况居委会可以干预业委会的决策和行为?

刘政:首先赞成严老师所说的“如果只是业委会的决定,居委会可以干预。如果通过业主大会决议,居委会的行动就是越权。”还有就是,业主大会的决定在违反了国家法规规定的情况下,居委会可以提请街道办事处撤销其决定。

关于小区共有部位的收益,法律应该已经有明确规定其用途的,小区各位业主(包括小区业委会成员)均应遵守法律规定,将资金用于规定的用途上。

益清(ICS):陈老师的观点呢,您怎么看待这件事情?您认为还有哪些情况居委会可以干预业委会的决策和行为?

陈幽泓:最终决定权还是在全体业主手中,但是业主也要学会怎么花钱,所以其他方面的意见和社会的反响与讨论,有益于业主在财务管理技能上的成长。但无论如何,最终决定权属于业主的共同决定。业主组织最根本的性质就是财产共同体,也应对财产事务在行,是自身利益的最佳裁判者。外人不服,好在业主领域事务多半有法定程序,不行还可以诉讼。所以,居委会想当业主事务领导,想空降当官,即使做到,也不具合法性。

益清(ICS):好的,谢谢陈老师!

(自由讨论部分请看《业委会和居委会工作交集》)


 






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