面对物业服务瑕疵,法律是否支持收费打折?

面对物业服务瑕疵,法律是否支持收费打折?

——各地高级法院最新裁判文书评析

原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期

物业服务企业催交物业费案件量大,法律关系简单,法院在审理此类案件过程中一般会支持物业服务企业的诉求,但是近年以来,针对业主提出的物业服务质量抗辩,法院判决减少物业费收费标准的判例时有出现,瑕疵物业服务是否应当判决打折同时也成为各界争议的热点问题。本文通过Alpha案例数据库,以“物业服务合同纠纷”(案由)、“瑕疵、酌”(法院观点)为关键词,对2017年至今各地高级法院对该类案件的全部裁判文书进行检索,得到12个省份裁判文书26份。基于物业服务合同纠纷案件的性质特点和高级人民法院的审理管辖层级等因素,采集的案件样本数量并不多,但在最高人民法院目前尚未有明确的司法解释和指导案例情况下,各地高级法院相关裁判观点在其辖区范围内对下级法院审理同类案件无疑具有独特的指导和参考价值。

检索条件

1、数据来源:Alpha案例数据库

2、案由:物业服务合同纠纷

3、法院:高级人民法院

4、法院观点关键词:“瑕疵”且“酌”

5、检索时间:2018年7月27日

案件数量和区域分布

1、案件总数:26件。

2、北京市1件、天津市9件、河北省1件、上海市1件、江苏省2件、福建省1件、湖北省1件、湖南省6件、广东省1件、海南省1件、重庆市1件、宁夏回族自治区1件。

3、天津市9件案例中有8件为批量案件,湖南6件全部为批量案件。


图1 案件区域和数量分布

裁判要旨

说明:以下案例摘取内容仅对当事人信息做了一定的技术处理,其余内容均采用裁判文书原文。批量案件数只择取1例,最终实际引用案件样本数量为14件。

1、北京

(2017)京民申3970号案:二审法院根据当事人提交的漏水、停车视频、音频,限电录音光盘,采暖制冷用电费明细(购电明细)及购电发票等证据,认定物业管理公司在提供物业服务过程中,存在服务不达标、限制购电、违背物业服务宗旨等行为,已构成违约,并据此对业主2013年10月1日至2017年3月31日期间的物业费适当予以酌减,并无不当。

2、海南

(2017)琼民再57号案:虽然物业管理公司在履约中存在严重违约行为,已经影响到小区的正常生活和商业经营,但并不能因此免除业主依照协议约定支付上述相关费用的义务,故业主自签约以来一直未支付上述相关费用亦已构成违约,亦应承担相应的违约责任,因此应结合双方在协议履行过程中各自的违约程度,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十一条关于违约责任及瑕疵履行的规定,酌情相应扣减业主应缴纳的物业管理费(含养护费)20%作为其经济损失的补偿较为合理,一审判决扣减物业管理公司的物业管理费40%明显过重,显失公平,应予以纠正。

3、重庆

(2017)渝民申636号案:合同签订后,物业管理公司向业主提供了物业服务,业主应当向物业管理公司交纳物业服务费。业主在一、二审审理中均提供了照片和证人证言证明物业管理公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵,一、二审法院据此认定业主并非恶意拒交物业服务费,并酌情下调了约定的物业服务费及未支持物业管理公司主张的违约金,较为符合公平原则。

4、湖南

(2017)湘民申1820号案:由于物业管理公司在再审审查过程中,不能提供充分的新证据和理由,一、二审判决基于漏水、擦车等物业服务方面的因素对其物业费的酌情减免并无不当,故其再审申请理由不能成立。

5、天津

(2017)津民申810号案:原审认定案涉小区物业服务存在瑕疵酌情减免部分物业费,判决业主支付剩余部分物业费,并无不当。

(2017)津民申64号案:原审法院考虑被申请人的服务瑕疵,酌情下调物业费标准,并驳回被申请人关于滞纳金的请求,兼顾了申请人、被申请人双方的利益,并无不当。

6、湖北

(2017)鄂民申726号案:物业管理公司在提供服务时,依照法律规定及双方合同约定,负有对业主的人身、财产安全的保障义务。物业管理公司在履行服务合同过程中的疏忽让犯罪嫌疑人进入小区并实施盗窃行为成为可能,且业主家中发生盗窃案件并遭受财产损失,显然物业管理公司在履行合同过程中存在一定的过错,其应对业主的损失承担适当的赔偿责任。物业管理公司关于其不负有对业主人身、财产安全的保障义务,以及业主没有证据证明物业管理公司违反物业合同约定未尽到安全防护职责,不应当承担赔偿责任的主张,无事实依据,该项再审申请事由不能成立。

7、福建

(2016)闽民申2999号案:若业主对物业管理公司提供的物业服务不满意,可以通过业主委员会协商变更或解除物业合同,现业主实际享受物业管理公司的物业服务,其主张少缴物业费缺乏法律与合同依据。

8、广东

(2017)粤民申1026号案:一审法院酌定滞纳金以拖欠的本金总额为限,二审法院对此予以维持,符合公平原则,适用法律并无不当。二审法院根据双方当事人提交的证据认定物业管理公司在履行约定的物业服务义务方面不存在重大瑕疵,符合证据认定规则,不存在“认定的基本事实缺乏证据证明”的情形。

9、河北

(2017)冀民申424号案:由于物业管理公司的服务存在瑕疵,原审判决酌定减少物业服务费金额,符合客观实际且不违反法律规定。

10、江苏

(2017)苏民申146号案:物业管理公司物业服务存在瑕疵,原审法院已酌情按收费标准的80%核算其物业服务费用,并无不当。

(2018)苏民申2366号案:一、二审法院根据业主的举证,鉴于物业管理公司的物业服务存在瑕疵,已对业主欠缴的物业服务费用酌情扣减10%,并将业主逾期缴纳物业服务费用的滞纳金从15,120元调整为1,656元。至于物业管理公司对其他业主打折收取物业费的行为,系其对自身权利的处分,不影响业主应按照案涉合同的约定承担缴纳物业费的义务。此外,业主所称泰州电视台及泰州晚报的相关报道均系发生在本案二审审结之后,因此,一、二审法院判决业主支付欠缴的物业服务费用并无不当。

11、上海

(2017)沪民申903号案:作为物业管理公司应按约定提供物业管理服务,但其提供的物业管理服务存在瑕疵,业主以此为由拒付物业管理费,事出有因。原审法院不支持物业管理公司要求业主向其支付违约金的请求,并无不当。业主主张物业管理公司未履行合同义务,其拒付物业管理费应得到支持,但业主未能提供充分的证据对其主张加以佐证,原审法院不予支持,于法无悖。原审法院综合现有证据,酌定业主按照一定比例减付物业管理费,尚属合理。

12、宁夏

(2018)宁民申224号案:申请人认为被申请人在服务过程中有瑕疵,其可通过合法途径向被申请人主张权利,但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。二审法院根据一审法院查明的事实,结合被申请人提供的服务存在瑕疵等因素,对被申请人要求申请人支付2010年3月30日至2016年12月30日的物业费予以酌减并无不当。

案例评析

1、湖北省高级法院审理的(2017)鄂民申726号案,系业主认为物业服务企业履行安全防护义务有瑕疵所提起的财产损害赔偿纠纷,不具备本文样本参考价值,予以剔除。

2、广东省高级法院审理的(2017)粤民申1026号案,内容仅涉及欠交物业费滞纳金(违约金)过高的调整,不具备本文样本参考价值,予以剔除。

3、12件有效样本案例中,共有11件属于再审申请审查程序,结果均为裁定驳回申请人的再审申请。其中,10件裁定全部维持原审判决,即支持物业服务有瑕疵,相应的物业费打折。惟一一件不支持对物业费打折的案件是福建省高级人民法院审查的(2016)闽民申2999号案,法院观点认为业主对物业管理公司提供的物业服务不满意,可以通过业主委员会协商变更或解除物业合同,其主张少缴物业费缺乏法律与合同依据。

4、12件有效样本案例中,惟一一件通过审批监督程序再审判决的是海南省高级人民法院[(2017)琼民再57号]案,判决结果并不是不支持打折判决,而是认为原审判决扣减物业管理公司的物业管理费40%显失公平,将折扣比例减为20%。


图2 各判决所占比例

基于以上分析得出的统计结果:2017年以来,10个省份高级法院中有9个省份支持物业服务存在瑕疵时对相应的物业费打折,比例达到了90%,12份有效裁判文书中有11份支持物业费瑕疵物业费打折,占比超过了90%,并且最低折扣比例达到20%。

上述数据充分说明各地司法权威已逐渐重视物业服务合同关系中物业管理服务与支付物业费两者之间的对等关系。公平的司法判决可以合理地平衡业主与物业服务企业之间的权利和义务,也能起到推动物业服务行业整体质量提升的作用,考虑到法院判决调整物业费标准的个案中将对整个项目小区物业收费标准产生重要影响,衷心希望物业服务企业高度重视这一司法现状,彻底破除“物业费官司逢打必赢”的错误意识,严格遵循《物业管理条例》规定的“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”,诚信履行物业服务合同约定的各项义务。

(责任编辑:蓝兰)


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