张玉亭:澄清的不仅是回忆

1988年,张玉亭从内地初到深圳时,深圳只建成了几个涉外商品房小区,与之配套的,从香港引进的管理模式才叫作“物业管理”,其余的都叫作“住宅区管理”。张玉亭到达深圳后的第一个供职单位是深圳市房屋修建服务公司,后来成为了业内知名的深圳市万厦居业物业管理公司。
 

这一年对于深圳乃至全国的房地产发展是至关重要的一年,深圳作为经济特区,在全国推出了第一个地方房改政策,率先停止了房屋的实物分配。在此之前的1985-1986年间,为适应与计划经济时代完全不同的、以移植香港“一体化管理”为代表的多种管理方式并存的城市住宅管理形势,深圳市房屋管理部门重新改组,成立深圳市房产管理局。

从今天来看,内地物业管理诞生与以公司为实体开发涉外商品房密不可分,而在当时的情况下,这一切都是未知数。张玉亭说:“在当时的情况下如果按照我们国内那种房管公司、房管局、房管所来管理,明显不合适,这是为了适应香港人的生活,吸引外资,才开发的小区。”香港寸土寸金,香港人到了内地,根据他们的需求开发的都是小户型,并根据他们的生活习惯,组建了“物业管理公司”来管理。“深圳第一家物业管理公司,从性质上讲是一种企业形式,对外经营,为了专门管理这个小区(东湖丽苑)的,它还不是一种全面的市场行为。正式引进的物业管理概念,还是到了1989年。”

1989年3月,张玉亭调任深圳房管局。经过了8年的摸索,商品房也不再仅仅出售给香港人,内地人已经可以购买属于自己的房屋了,“物业管理”逐渐从涉外商品房小区延伸向其他的小区。这一年,深圳市政府在总结“物业管理”推广经验的基础上,开始着手制订本区域的住宅区管理法规。

“我到了局里,就开始起草这个条例,当时起草的执笔人一个是我,一个是陈兴光,他1990年来到局里,在经营处;我在管理监察处,负责物业管理、小区管理,由两个处来负责起草。管理监察处就是现在的物业监管处,也是全国第一个物业管理行业主管处。”张玉亭说,国内物业管理有了明确的理念、体制、管理运行体系,起源都是来源和定位于这个时期。

条例的诞生

“1989年开始起草的时候还是叫‘住宅区管理规定’,一直到1993年之前都叫住宅区管理,不叫物业管理。”张玉亭回忆,原来的计划,是1989年-1992年这四年之间由市政府按规定直接出台。1992年全国人大授予深圳特区政府立法权,先有了立法权的授权,再成立深圳市人大。1993年,“住宅区管理规定”从市政府提交到人大,继续进行起草和修改。

“住宅区管理规定”通过后成为特区法规,也是深圳市人大通过的第一批法规中的一个。“它是全国第一个也是唯一一个先有了立法权,再成立立法机构的地区。”这一事件,也是深圳敢为天下先最鲜活的例证。

深圳市第一个“经济特区住宅区物业管理条例”的起草和颁布成为中国内地的首次探索,没有经验可借鉴,用张玉亭的话来说,“这个条例的起草过程是相当曲折的”。在1989年-1994年期间,作为对一个行业的管理,规范化的管理、招投标、体制、市场、市场化的管理、企业化的管理等这种基本的概念、体制的建立都已经基本成熟,并且在1994年1月的莲花北住宅区招投标中已经实践过,但是“物业管理”概念一直没有成型,直到1994年人大立法期间才真正提出,这是深圳有了立法权以后第一个两次上人大(深圳市人大常委会),并且公开征求意见的法规草案。张玉亭强调,这个条例的起草,在之前已经上过三次市长常务会,因为是全国第一次提出,谁都没做过,在人大出台条例之前,草案才把它改成物业管理,而这以前都叫住宅区管理。

随着特区经济发展和体制改革,也使得“深圳市住宅局”经过了多次更名和体制变革,但负责深圳市物业管理行业管理的,一直在这个部门,现在的名称是“深圳市住房和建设局”。

据张玉亭回忆,1989年-1993年,管理监察处处长是巫炳华;在1993年-1996年之间是由杜志文副处长主持工作;1996年7月份刘新云任处长。张玉亭在1997年3月份以后任副处长。

张玉亭:深圳市房管局在1983年被撤销,到1986年重组,在1986年以后就叫房产局,到1989年又改成房管局,1992年又改成住宅局,一直到2004年住宅局撤销后,它的功能就合并到国土房产局,2009年又把住宅和物业管理功能并到现在的深圳市住房和建设局。

“业主管理委员会”

业主委员会是伴随着房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的,在我国内地起步较晚。张玉亭回忆,1991年前深圳还没有“业主委员会”的说法。当时只是在起草的政府稿子里,由他提出要(在政府机构中)设立这样一个管理委员会,这个管理委员会的名称到了人大以后就变成了业主委员会,代替政府和开发商来决定和监督,但是此前实际没有成立这样的机构。

张玉亭:人大当时就提出一个观点,既然是小区里边管理,就不要非业主,把这个剔除之后就变成业主委员会。1994年之前在民间有两个业主委员会,一个是万科的天景花园,另一个是丽景花园(音),这两个业主委员会是模仿香港成立的,只是起到咨询、提意见、监督、自我监督的作用。

在1994年出台深圳地方条例之前,市人大组织了二十多位人大委员到六个小区进行考察,考察了各种管理模式的小区,发现天景花园和丽景花园(音)两个小区业主管理的模式不错,最后决定把原先预设为政府性质的“管理委员会”改成民间自治性质的“业主委员会”并写进条例的草案中。1994年条例正式出台后,全国第一个正式的具有法定意义的业主委员会在莲花北设立。

张玉亭:业主委员会在1994年条例颁布时是具有法人性质的团体,是写在法律条文里的,颁布后陆续又成立了几个。但是莲花北住宅区的业主委员会,早期两三年之内都很好,后来犯错误了,当时的莲花北业主委员会赵某某私欲膨胀,搞了很多不规范、违规的行为,最后民政局和我们一同发文把莲花北业主委员会停掉。

吸取莲花北住宅区业主委员会运作失误的教训,在1997年对条例进行修订时,其中一项就是取消1994年出台条例中的业主委员会的法人地位,变成了一般性的群众组织,它此前的位置和作用就由业主大会取代,业主委员会作为业主大会的执行机构,要服从业主大会。这一次修订于1998年正式通过,这是第一次对深圳的物业管理条例进行修订。

莲花二村“一体化”管理

莲花二村是1990年年底至1991年上半年交付使用的小区,总占地面积16.43万平方米,总建筑面积20万平方米,绿地面积5.78万平方米;区内多层住宅楼44栋,高层楼宇2栋,各式住宅1,775套,公寓638套,居住人口约1万人。(百度百科)配套规模在当时来说比其他住宅区都要大。在莲花二村之前的其他小区的清洁、绿化、维修、保安都是分开由几个部门负责管理,派出所和城管也参与到管理中来,各小区的管理是一种比较混乱的“多头管理”状态。鉴于种种原因,促使莲花二村被作为创立新的专业化和综合一体化管理模式的试点区域,为此,还专门成立了莲花物业管理公司。对张玉亭来说,莲花物业管理公司当时成立的情形还历历在目。

1995年,陪同建设部谢家瑾司长(左二)、徐俊达处长(左三)考评深圳莲花北小区。右一:作者;右二:深圳市住宅局物业处杜志文副处长;左一:莲花北管理处第一任主任吴文思。

张玉亭:莲花物业公司当时是由我所在的物业处和管理监察处来组建的。莲花物业管理公司成立的章程、小区的规章制度我都参与了起草,当时派了管理监察处的工程师宋正明,由他担任总经理。莲花物业管理公司后来改制了,通过“政企分家”,分到国资委下属的建设控股权公司下的东部集团,东部集团后来也进行了改制,现在莲花物业管理公司的总经理是俞永铭,公司已是国内的品牌企业了。

成立了莲花物业管理公司,莲花二村的管理结束了以往由多部门一起管理的局面,物业管理公司不仅管理房屋,还负责小区的清洁、绿化、治安、社区文化等方面,小区环境和整体形象都得到了很大提高。

张玉亭回忆,在1992年,建设部组织了全国第一次“文明小区”评选活动,莲花北住宅区被评为文明小区里的示范小区。文明小区评选活动在1992年、1993年连续举行了两年,1994年暂停了一年,到1995年时,评选活动就演变成为物管文明小区的考评,这时候更专业化。在1992年一起参加评选的小区中,文华小区被评为文明小区,而莲花二村则获得了最高级别的示范类小区称号。

P60张玉亭:鲜活的岁月

张玉亭:有不同意见说,东湖丽苑这一批涉外小区从一开始就是“一体化”管理,实际上严格来讲,它们都还不是。我刚到深圳房管局任职时,这些小区的保安、卫生都还是别的部门来管理的。而真正的政府对一体化管理的宣传、立法的铺垫、管理要素的奠定是从莲花二村开始的。这些综合化的专业化的一体化管理都只有一个部门,像派出所之类都退出管理。现在的保安、保洁管理在那时候叫治安管理、清洁管理,这些都是从莲花二村开始的,后来“一体化”管理模式逐步推广到全省的其他新小区和老小区,鹿丹村就是个典型例子。

鹿丹村当时管理落后,“多头管理”不能形成统一意见,通过招标,实行一体化管理,改进落后的管理体制,张玉亭也参与了此次招投标。

残酷的招投标竞争

业界公认的中国物业管理历史上第一次公开招投标是1996年鹿丹村公开招投标,张玉亭全程策划。当时的鹿丹村已有物业管理公司及其上级集团公司管理6年多,坚决不同意把小区拿出来招标,为此,监察管理处处长和张玉亭特地拜访了这个集团的领导,协商未果。虽然来自各方面的压力都很大,但主管部门大力推进物业管理市场化进程的态度也很坚决,还是决定推行公开招标。鹿丹村招标中,共有10家企业入围,开标评标用时两天,最后万科物业以94.45分中标,与第二名中海物业(93.21分)仅相差1.24分。(张玉亭:《鹿丹村物业管理公开招投标杂忆》,2011)

张玉亭:1993年曾经有过一次内部招投标,但那一次不是莲花一村而是莲花北住宅区。1993年到1996年之间是杜志文副处长主持工作,1996年7月份就是刘新云来当处长,我在1997年3月份出任副处长,这期间和刘新云主持进行了莲花一村的整合和招投标,这一次已经是完全市场化了,它的新颖之处就是一个规划完整的小区因为历史原因,被分割成五家以上的物业管理公司进行管理,当时的政府政策力度很大,要求把它们全部撤掉,小区经过重组,招一家物业管理公司统一管理。

张玉亭回忆,鹿丹村招投标以及后来的梅林一村、桃源村等四、五个住宅区的招标都出现了一个问题,那就是招投标竞争十分激烈,只要有新的小区,企业甚至都愿意自己贴钱争取中标。张玉亭说当时行业中流传一句话:“男儿有泪不轻弹,只因未到投标时”。鹿丹村招标时出价最高的是原深圳房地产集团下属的城建房管公司(后更名为城建物业管理公司),出价五百万元希望中标。如果单凭物业管理公司的资金实力,万科物业是不可能完成中标的。但有了集团背景和开发商的资金支持也是极其重要的。比如万科物业等企业参与的投标都是集团公司(地产方面)提供了资金支持。张玉亭评价说,这是一种历史现象,在当时为了建造新环境,营造和谐小区,也是市场化的探索,大家积极性都比较高,现在看来,成本太高了。

日本客人参观莲花北

《深圳市住宅区物业管理条例》的诞生、“业主管理委员会”规定的变迁、莲花二村的“一体化”管理体制和鹿丹村、莲花一村的公开招投标……张玉亭讲述这些今天看来极为重要的故事,如数家珍,娓娓道来,每一处的细节仿佛可以让听者身临其境。可是他对2002年深圳市推行的物业管理项目获得“中国人居环境范例奖”的获奖却“记不太清”了。对于一位长期奋斗在物业管理事业上的人,也许那些鲜活的记忆才是最好的褒奖。

张玉亭说:“温家宝总理有句话‘事非经过不知难’。我喜欢辛弃疾的词‘江南游子,把吴钩看了,栏杆拍遍,无人会,登临意’。作为中国物业管理创始期的一员,我对物业管理事业的蓬勃发展感到欣慰,而真正领会物业管理真谛的,是百万物业管理人,真正领略到物业管理无限风光的,是亿万人民群众。”

(本文共同作者:成忻,原载于《现代物业·新业主》2011年第7期/总第193期)

 

(责任编辑:蓝兰)


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