“后物管师时代”物管企业资质还有必要吗?

我国物业服务企业开始实行资质管理是从2004年5月1日起施行的,其依据是原建设部制定的《物业管理企业资质管理办法》,这部规章是根据2003年9月1日起生效的《物业管理条例》授权制定的,并且2007年11月26日根据《物权法》实施后的法律术语,进行了第一次修改;将“物业管理”变更为“物业服务”;同时取消了物业服务企业资质年检制度。之后因为《公司法》的修订,2015年5月4日第二次修订《物业服务企业资质管理办法》,删除了《物业服务企业资质管理办法》第五条第一项中的“1.注册资本人民币500万元以上”。删除了第二项中的“1.注册资本人民币300万元以上”,删除了第三项中的“1.注册资本人民币50万元以上”。

那么,《物业服务企业资质管理办法》还会迎来再次修改吗?笔者的回答是否定的。为此再次设问:“后物管师时代”的物管企业资质还有必要吗?笔者的回答仍然是否定的。

资质管理是市场不成熟时的阶段产物

资质管理实际上就是设置一种行政许可,简单地说就是建立一种市场准入制度。按照《行政许可法》的规定,一般情况下,只有法律和行政法规可以设立行政许可。

上世纪80年代初期,始于深圳的物业管理,当时不仅没有建立相应的市场和市场规则,甚至社会大众对此还相当陌生。随着物业管理在全国的兴起,为了规范物业管理行业行为,同时提高物业管理的技能,并且从物业管理兴起开始,相关政府部门便定义了其公共服务的职能;所以在这个阶段,设立行政许可,建立市场准入制度,是有必要的。而且在物业管理市场发育阶段,起到了相应的规范和促进作用。

《行政许可法》规定“市场竞争机制能够有效调节的”“可以不设行政许可”。而且充分的市场化,也需要完全的自由竞争。因此我们完全可以这样理解,物业服务企业资质管理实际上只是物业服务市场不成熟时的阶段产物,是一种培育市场的措施。同样按照《行政许可法》规定“市场竞争机制能够有效调节的”,已经设立的行政许可,“应当对设定该行政许可的规定及时予以修改或者废止”。

资质管理中的利弊

《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业准予资质许可的条件,主要从三个方面予以要求:第一是注册资本;第二是技术及管理人员方面;第三是实际管理服务规模(面积)。

同时,针对不同资质等级的企业,作出了市场准入限制;并且规定不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动,不得超越资质等级承接物业管理业务,不得出租、出借、转让资质证书;对于违反以上规定的企业将予以行政处罚。

《物业服务企业资质管理办法》实施12年以来,在培养物业管理服务专门人才、促进物业服务市场发展、防范市场风险等方面,起到了积极的作用。自2004年开始的各省市大规模的物业管理人员上岗培训,以及2010年开始的注册物业管理制度,通过设置个人从业和执业许可的方式,培养了大批的物业管理专门人才。因为物业服务涉及小区范围的公众利益,通过对物业服务企业规模准入的管理,在防范市场风险中也起到了积极的作用。然而,由于《物业服务企业资质管理办法》制定时缺乏实际价值评估,并且各地在实施过程中宽严不一,也带来了一些不利的影响:

没有注意到资质等级与企业服务成本的关系,致使部分企业弄虚作假

首先考察一下三级资质的条件:“1.注册资本人民币50万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.有委托的物业管理项目。”

三级资质是物业服务企业资质的起步级,因此对实际管理服务规模没有作出要求,但是对专门人员提出了10人的要求。通过简单计算,可以得出这10名专门人员,仅工资和社保类缴费支出,每月需要支付的费用不低于5万元;再按每1万平方米服务面积需要3名保安、清洁、绿化、维修等人员测算,如果一个刚起步的物业服务企业仅服务一个10万平方米多层住宅小区,那么每月仅工资性支出将超过每平方米1元;而物业服务成本中,人员工资占比一般不超过50%-60%,那么相应的物业服务成本将高达每月1.5-2.0元/平方米。在全国范围内,估计三级资质物业服务企业的占比在70%以上,而且管理面积不超过10万平方米的不会低于三分之一。

通过计算和分析,如果完全按照资质管理的规定去做,那么这部分企业基本上没有盈利可言。当然为了资质管理需要,部分企业采取了申报人员一套而实际运行人员又是另一套的做法。这种被迫造假行为,抵消了资质管理的积极作用。

市场垄断加剧,不利于行业健康发展

《物业管理条例》制定之初,提倡建管分离。大部分开发建设单位下属的物业服务部门,纷纷另行注册,成为开发建设单位的全资子公司。实际上对于规模较大的开发企业,仍然是自建自管。因为这些企业资本雄厚,具有人员优势和承接服务项目的优势,并且大部分能够取得一级或者二级资质,因此形成了物业服务市场各自为政的绝对垄断。

垄断带来的结果,首先是不能实现完全竞争,其次是削弱了业主的话语权。

虽然在物业服务市场引入了招投标管理,但是在许许多多的这样的招投标中,如果事先没有得到开发建设单位首肯的企业,最终有几个能够中标?现实就是:万科开发的万科物业在做,恒大开发的恒大物业在做,龙湖开发的也是龙湖物业在做……举不胜举!

实力雄厚的开发企业,为了打造楼盘的亮点,推高房屋售价,促进销售,往往在前期阶段不惜物业服务的投入,采取大量的补贴;这样做的结果,造成业主的畸形攀比,完全违背了市场规律;最终必将不利于物业服务市场的发展。

开发企业下属的物业服务企业,不仅可以不按投入产出的市场法则运营,而且还需要大包大揽地处理开发企业的遗留问题,造成在物业服务市场中,开发企业的义务和物业服务企业的义务混淆不清,加剧了物业服务的矛盾。

滋生资质寻租和权力寻租

虽然《物业服务企业资质管理办法》有规定,且违反规定的企业将予以行政处罚,但是在物业服务市场中违规现象比比皆是。这是为什么呢?既然资质成为了一种准入的壁垒,同时也就是成为了一种资源。掌握这种资源的,其一是应取得资质的企业,其二是能够许可这种资质的管理者。

在各地物业管理市场中,均存在租借资质参与招投标的情形;还有挂靠具有资质的企业进行经营的自然人或者企业。这类现象的存在,不仅影响了物业服务的市场秩序,同时也带来了巨大的风险。因为被挂靠者和挂靠者,对外债务将承担连带责任;如果发生公众责任事故或者工伤责任事故,挂靠者不能完全赔付时,被挂靠的企业将承担的损失就不仅是一点管理费了。笔者几乎每年在代理诉讼中,都会遇到类似的问题。

未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的情形,不仅有,而且如果按照现行制度,可以说是比比皆是。为什么呢?因为物业服务人员资质已经取消了。超越资质等级承接物业管理业务的,也是随处可见。比如笔者所在城市,一家刚刚成立的暂定三级资质的物业服务企业,管理服务的一个小区面积就达到了40多万平方米。

如果主管部门严格执行《物业服务企业资质管理办法》的相关规定,上述情况是不难发现的!但是为什么这么多混乱的现象没有得到及时处理?有规则而不按规则执行,其危害远远大于无规则!因为这不仅不能制止乱象,而且会极大地损伤遵纪守法者的信心。

物业服务企业资质依存的法规条件已有重大变化

《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业资质许可依据的条件是注册资本、人员资质及人数、管理服务面积。因为《公司法》修订后,《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修订,即取消了注册资本这一个条件。

2015年3月13日,国务院发布通知,取消物业管理师等67项职业资格许可和认定事项注册职业资格认定行政审批。紧接着人社部和住建部也取消了物业管理师资格考试,并且在2010年实行物业管理师资格考试之始,各地已先后停止了物业管理人员岗位证书(职业资格)考试和颁证。毫无疑问,物业服务企业资质许可的第二个条件也不再存在。

2016年1月13日国务院第119次常务会议通过修改部分行政法规的决定,删除了原《物业管理条例》的第三十三条和第六十一条这两条与企业资质管理相关的条款。

综上所述,作为物业服务企业资质许可必备的三个主要条件,因为相关法律法规的修订和国务院的决定,都已不存在。同时国务院通过修改《物业管理条例》,取消了物业管理人员从业资格限制。继续推行物业服务企业资质许可,已经缺失了主要依据。

沿海试点省市,比如广东省、海南省、深圳市已经相继暂停了二级和三级物业服务企业资质的审定。只是稍显无奈的是,还需要继续向住建部转送一级物业服务企业资质的审定材料,这也许就是一种特色吧。

也许有人会说,因为上位法《物业管理条例》规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”这一条并未修改,所以住建部《物业服务企业资质管理办法》也不会作出相应的修订或者废止。

然而,法律法规之间是具有相互联系的,甚至是相互依存的。笔者相信,现行的物业服务企业资质许可制度,将会被物业服务行业自律体系所代替。

行业自律与项目经理中心制度

取消资质许可,不等于物业服务企业可以任意而为;取消物业从业人员资格限制,不等于从业人员就不必具有相当的职业素养和水准。取消资质许可,应当是市场更加成熟,人员素质更加提高,行业发展更具活力!

广东省、海南省在暂停二级、三级(包括暂定级)物业服务企业资质的同时,先后印发了关于加强行业自律和实行物业服务企业资信管理的通知。

建立行业自律、自我规范、自我协调的重要机制

过去各地物业协会,多数带有官方性质,甚至部分地方的行业主管部门直接插手物业协会的工作,物业管理协会也成了所谓的“二政府”,没有起到“行业自律、自我规范、自我协调”作用。所谓的“承上启下”,实际上只是“承上”而没有“启下”。

如果停止或者取消物业服务企业资质管理后,物业协会应当自觉和自省,认真做好以下工作:首先是制订签订各项自律公约,对物业服务市场行为进行严格规范。其次是建立自律违约惩戒机制。对于违反章程、自律规范、公约或决议的会员,视情节轻重,予以警告、停权、经济处罚等处分。上述惩戒机制有效地净化了行业经营环境。再者是成立专门机构,对各类物业服务从业人员培训教育、职业技能水平评价。负责处理向协会投诉中心进行投诉的从业人员违规行为;对于严重违规的从业人员实行必要的竞业限制。最后是建立必要的物业服务企业资信管理体系,加强对物业服务企业的管理和服务行为的动态监管,并且向社会公众公开。运用网络平台,构建诚实守信的物业服务企业形象。

以项目管理为中心

物业服务具有其特殊性。主要表现为物业服务的场所并不是物业服务企业可以完全管领的空间。物业服务的单元是以物业服务区域(小区)为单位,各区域具有多样性和差异性。一个物业服务企业的优劣,并不能左右其管理小区的好坏。这就是物业服务企业不同于其他生产经营企业和服务业的特殊所在。

在物业服务中,是以一个管理区域或者项目为单位的。每一个项目,具有其自身的特性,比如物业的地理位置、规模大小、物业建筑品质及风格、业主人群、文化氛围、民俗风情等。以上特性是物业服务企业难以掌控和改变的。但物业服务企业可以控制在这个项目中服务的人员。实践证明,一个项目的服务效果,往往与该项目的实际负责人——项目经理具有直接的关系。

因此推行以项目为中心、以项目经理为核心的管理模式是十分必要的。可以采取以下措施,建立项目中心管理模式:

1、项目经理应当具备相应的管理服务技能,达到行业认定的技能水平。

2、可以实行企业内部,以项目为单位的合伙经营体制,真正实现权责利的统一。实现利益共享、风险共担。

3、建立项目经理职业风险机制,对于严重渎职或者失职,并造成严重损失的项目经理,实行一定期限的竞业限制。

4、建立以项目为利润中心的考核模式。

5、鼓励项目差别化、品质化管理服务。

物业服务企业资质管理制度的变化,必将对物业行业产生深远的影响。这既是机会,也是挑战。只有把握机会,迎接挑战,加强自律,不断自我发展,才能在不断成熟的物业服务市场中赢得更好的发展。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)

 

(责任编辑:蓝兰)


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